令和6年1月12日　提出 佐々 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐々 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北松浦郡佐々町石木場免字片木２３６番５ ②地積 　(㎡) 604   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:2 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 南5m町道、西側道 水道、下水 清峰高校前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 清峰高校前駅北東方 450m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、傾斜地に一般住宅が多い住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。ミニ開発の宅地分譲 と人口の微増傾向から需要は安定して高く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐々町及び周辺市の類似価格帯の住宅地域である。需要者の中心は、地元及び周辺市在住の一次取得者 層である。当該地域は、佐々小学校の南東方に位置する傾斜地の住宅地域で、居住環境は普通。佐々町は、隣接する佐 世保市へも通勤圏内で、人口は微増傾向にある。町内各所でミニ開発がみられることから、需要は高い。取引件数が十 分ではなく、規模等も様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域 は、自用の戸建住宅が大部分の住宅地域で、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当 該地域は、実際の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ 周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -35                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 70.4] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。佐々町 は、隣接する佐世保市へも通勤圏内にある。 また、人口は微増傾向で県内では希少である 。 各駅周辺を中心に全町的にミニ開発による宅 地開発がみられ、人口の微増傾向を背景に住 宅地の需要は安定して高い。地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％