令和6年1月12日　提出 東彼杵 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東彼杵 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 7,410,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 事務所 ＬＳ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西18m国道、北西側道 水道、下水 彼杵 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 彼杵駅南東方 260m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、格別の変動要因もなく今後も現状を維持すると予測する。人口減 少や郊外の大型店舗への顧客の流出で、既存商業地の需要は依然として弱い状況が続いている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東彼杵町を中心に広域的には東彼杵郡全域、周辺市等を含む圏域である。需要者の中心は、地元に地縁 性をもつ個人事業者、法人等に限られる。近隣地域は国道沿いの商業地域であるが、背後地の人口減少・高齢化に加え 、郊外型大型店舗への顧客流出により集客力が低下しているため、需要は弱い状態が続いている。需要の中心となる価 格帯は、取引件数が極めて少なく、実証的なデータが不足しており見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は商業地の取引が極めて少ないため、広域的に事例を採用せざるを得なかったが概ね実証的な価格を得た。収 益還元法は賃貸市場が未成熟のため非適用が相当であると判断した。対象標準地は自己所有目的で取引され、取引価格 の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を 踏まえさらに当該地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川棚 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [145.6] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。先行き については、物価上昇、海外経済・金融の不 確実性等の高まりによる影響を注視する必要 がある。 国道沿いの商業地域で、特段の変動要因はな い。人口減少や隣接市町への顧客流出により 、商況は低下した状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％