令和6年1月12日　提出 時津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   時津 9-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西彼杵郡時津町西時津郷字金堀１０００番１５６ ②地積 　(㎡) 1,101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 南9m町道 水道、下水 長与 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 七工区中央停南方 240m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 埋立地の臨海型工業団地であり流通業と製造業関連の中小工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。企業進出等 の目立った計画はなく、新規投資の需要も顕在化しておらず地価は下落傾向と判断する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の臨海型を中心に内陸型を含めた工業地域である。需要層の中心は地場の中小製造業関連業者である が、全国的規模の製造業者・流通業務事業者等も見込まれる。県内の工場立地の方向は内陸型に向いておりその地価は 上昇傾向にある。臨海型工業地に対する需要は回復傾向にあるものの未だ弱含みの状況が続いており地価は下落傾向に ある。需要の中心となる価格帯は、顕在化した事例が少なく見い出すのが難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は臨海型工業地域の取引事例を収集選択して求めた実証的価格で市場の実態を反映し得たと判断する。収益価 格は自用の建物が大部分を占めるため賃貸市場が未熟成と判断し試算しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、実 証的な比準価格を標準に市場の需給動向を考慮し単価と総額との関連にも留意し、かつ下記代表標準地との検討を踏ま えて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復している。物価上 昇、企業の人手不足感の強まり、海外経済・ 金融を巡る不確実性の高まりなど先行き不透 明な状況である。 埋立地の臨海型工業団地で現況に特段の変化 はない。内陸型に比べて需要は弱含みである 。地価は下落傾向にあると判断する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％