別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長与 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長与 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 94,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）



(90,300)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 スーパー、各種店舗
が建ち並ぶ商業地域
 南西16m町道、南東側道 水道、ガス、下水 長与

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ町道 交通

施設		 榎の鼻停北東方

80m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 長与町中心部に位置する旧来からの商店街であるが繁華性が低く商況は低迷している。但し、周辺住宅地価格と
の接近や周辺にマンションが建築中などにより、地価は緩やかに上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長与町を中心として隣接する長崎市北部や時津町の既存商店街の圏域。需要者は地場の企業や個人商店主
が中心である。郊外型店舗に顧客を奪われ商況は停滞傾向にあり新規開業の動きは依然として少ないが、周辺住宅地価
格と接近し値頃感が認められ、近隣にマンションが建築中など今後の顧客の増加も期待できる。需要の中心となる価格
帯は、取引件数が少ないが２００㎡程度の更地で１９００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地の事例が少ないため広範囲から収集選択しての試算となったが適正に補修正しており実証的な価格が
求められた。収益価格は建築資材の高騰等から建築コストに見合う賃料収入が見込めないため低位に求められたものと
思料する。取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、比準価格を採用し、収益価格は参考
に留め、市場の需給動向及び単価と総額との関連を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 顧客は隣接する時津町や長崎市に流れている
ため、長与町の商業地の繁華性は強くないが
、徐々に需要の回復傾向が見られている。


商業地としての繁華性が低く、閉店する商店
も見られるが、近隣にマンションが建築中で
あり、顧客の流入が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長与 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０９

-38		 西彼杵郡長与町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ９２４０９

-16		 西彼杵郡長与町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ９２４０９

-17		 西彼杵郡長与町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m町道、
北西6m、角地
商業

(90,360)
d ２４１４

-6		 西彼杵郡時津町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12.5m町道、
東7.5m、
準角地
１住居

(70,200)
e ２４１３

-9		 西彼杵郡時津町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東24m国道、
南西7.5m、
二方路
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,002  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
68,660 		 100
[  74.4]
92,285 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
95,100 
b (　           ) 
79,180  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
93,997 		 100
[  77.9]
120,664 
124,000 
c (　           ) 
83,126  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
81,835 		 100
[  83.2]
98,359 
101,000 
d (　           ) 
84,658  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
80,908 		 100
[  88.0]
91,941 
94,700 
e (　           ) 
94,377  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
87,856 		 100
[  98.8]
88,923 
91,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,800 円／㎡]  



長与 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,957,995 
1,375,412 
5,582,583 
5,118,840 
463,743 		 （　0.9725）
450,990 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     10,488,140 円　　　　（　     57,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長与 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 130.00 ＬＳ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   300 ％   300 ％   181 ㎡     13.0 m x   14.0 m  前面道路：町道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～３階は住宅（１ＤＫ・各階４戸・平均専有面積約２７．６２㎡） ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
2,200 
243,100 		 6.0  1,458,600 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
130.00 
85.0 
110.50 
1,600 
176,800 		 1.0  176,800 
2.0  353,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
85.0 
331.50 

596,700 		 1,812,200 
707,200 
⑨年額支払賃料        596,700 円　×　12ヶ月　＝　       7,160,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,160,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       358,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,802,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,812,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          707,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         138,399 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,957,995 円　　　　（　        38,442 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５８２９
　　　　-113		 1,370  
(   1,341) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,522 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,656 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０５８２９
　　　　-114		 1,014  
(   1,012) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,591 
c ２４０５８２９
　　　　-115		 1,543  
(   1,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,729 
長与 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 361,500 円  　　　　     72,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 214,812 円  　　　        7,160,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      614,500 円  　　　　     72,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,375,412 円　（　　　　　　         7,599 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0661 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,118,840 円  
（　　　　　        28,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,957,995 円      
②総費用 1,375,412 円      
③純収益　①－② 5,582,583 円      
④建物等に帰属する純収益 5,118,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 463,743 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 450,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,492 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,488,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長与 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
 3109000135001-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月4日　提出
長与 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長与 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 94,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）



(90,300)

1:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 スーパー、各種店舗
が建ち並ぶ商業地域
 南西16m町道、南東側道 水道、ガス、下水 長与

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ町道 交通

施設		 榎の鼻停北東方

80m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の商店街で、大型商業施設等への顧客流出により商況は衰退している。需要は弱いものの背後の住宅地の価
格が上昇しており、地価は安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎都市圏北部にあって、商業地域の存する圏域である。需要者の中心は小売・サービス店舗等を経営す
る個人事業者や法人等である。近隣地域は町中心部の幹線沿いに各種店舗が建ち並ぶ近隣型の商店街で、長崎市や時津
町に存する大型商業施設等への顧客流出が続いている。また当町内の大型店舗等との競合もあり需要は弱含みで推移し
ている。取引が少なく需要の中心となる価格帯は、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており、取引の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は
周辺大型商業施設との競合にさらされ賃貸需要が減退している事、建築費の高騰等、投下資本に見合う賃料水準にない
事等により、比準価格に比して低位に試算されたと思料する。よって、比準価格を標準とし、既存商店街の需給動向や
単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみ
られるものの、感染症の影響からは脱却し、
全体として持ち直している。


町内外の大型商業施設等に顧客が流出し商況
は衰退しているものの、商業地域としては割
安感もあり、需要は回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長与 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４

-6		 西彼杵郡時津町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12.5m町道、
東7.5m、
準角地
１住居

(70,200)
b ２４０８

-19		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m道路、
南西6m、角地
準住居

(80,200)
c ２４１８

-29		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東22m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ２４１４

-2		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東7m市道、
南西5m、角地
近商

(100,300)
e ２４２６

-38		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西25.5m国
道、北東1m、
角地
準住居

(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,658  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
80,908 		 100
[  87.0]
92,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
95,800 
b (　           ) 
53,086  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
50,659 		 100
[  56.7]
89,346 
92,000 
c (　           ) 
37,397  		 100
[  60.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
62,578 		 100
[  67.2]
93,122 
95,900 
d (　           ) 
40,789  		 100
[  70.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
57,527 		 100
[  62.7]
91,750 
94,500 
e (　           ) 
66,573  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
70,147 		 100
[  74.7]
93,905 
96,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.5
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,800 円／㎡]  



長与 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,879,755 
1,373,025 
5,506,730 
5,118,840 
387,890 		 （　0.9725）
377,223 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,772,628 円　　　　（　     48,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長与 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 130.00 ＬＳ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   300 ％   300 ％   181 ㎡     13.0 m x   14.0 m  前面道路：町道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階共同住宅各階４戸で平均専有面積は約２８㎡（１ＬＤＫ）を想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域において標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
2,200 
243,100 		 6.0  1,458,600 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
130.00 
85.0 
110.50 
1,570 
173,485 		 1.0  173,485 
2.0  346,970 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
85.0 
331.50 

590,070 		 1,805,570 
693,940 
⑨年額支払賃料        590,070 円　×　12ヶ月　＝　       7,080,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,080,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       354,042 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,726,798 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,805,570 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          693,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         135,804 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,879,755 円　　　　（　        38,010 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０８０７９
　　　　-1		 1,556  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,621 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０８０７９
　　　　-2		 1,368  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,629 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長与 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 361,500 円  　　　　     72,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 212,425 円  　　　        7,080,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      614,500 円  　　　　     72,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,300 円  　　　　     72,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,373,025 円　（　　　　　　         7,586 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0661 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,118,840 円  
（　　　　　        28,281 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,879,755 円      
②総費用 1,373,025 円      
③純収益　①－② 5,506,730 円      
④建物等に帰属する純収益 5,118,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 387,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 377,223 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,084 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,772,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長与 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西彼杵郡長与町嬉里郷字五反田４５６番１０
 3109000135001-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考