令和6年1月12日　提出 南島原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 5-3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１ ②地積 　(㎡) 523   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ商業地 域 南10m国道 水道 下町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 下町停西方近接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外路線商業地域と近隣商業地域の性格を併せ持つ地域であるが、商業背後地の人口減少、高齢化等によって地 域経済は縮小傾向にある。このため新規投資の動きも見られず地価は今後も弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の幹線道路沿いの商業地域やその背後の既成商業地域である。需要層は島原半島内に縁のある 個人事業者のほか、全国的なＦＣ店や地場の中小規模のスーパー等も見込まれる。近隣地域は国道沿いにスーパーに加 え僅かながら小売店も見られるが、近くには大型商業施設があって顧客はかなり流れており厳しい環境にある。需要が 弱く取引も最近は公共用地の買収を除けば殆ど見られない。取引の中心的な価格帯はまちまちで把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は島原半島の商業地に対する需要が弱く取引が少ない中で把握できた貴重な取引事例から求めたもので最近の 市場の実状を反映している。一方収益価格は近隣地域が幹線道路沿いながら自用の建物や借地権付建物の店舗が主であ るため賃貸市場の成熟の程度が総じて低い現状を考慮し手法の不適用が相当と判断した。そこで鑑定評価額は周辺地域 の不動産取引の動向や他の標準地の価格との均衡を踏まえ、比準価格を以て上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半島内に在って主要な産業は第１次産業とい う経済環境の下、過疎・高齢化を背景に住宅 地、商業地共に需要の減退が顕著で、地域は 衰退傾向にある。 地域要因に大きな変動は無い。郊外型の商業 地は背後地の人口の減少による顧客の減少に 加え、地域間競争も激しい。一方で新規投資 の動きはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％