令和6年1月12日　提出 南島原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 9,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市有家町小川字清水６１３番 ②地積 　(㎡) 369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、漁家住宅 等が混在する住宅地 域 北3.5m市道、西側道 水道 平野停 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 平野停南方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港の背後に位置し周辺には平坦な農地が広がり国道ともあまり離れていないが、過疎と高齢化の中で宅地需要 は殆ど無いに近い。具体的な開発等の計画もなく地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,650 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南島原市を中心に島原半島全域の集落地域に及ぶ。需要層は同一需給圏内の居住者及びその親戚・知人等 地域に何らかの関わりのある者に限られる。農・漁家集落であるため、第１次産業の経営環境の状態は地価の需給動向 にも大きく影響するが、慢性的な後継者不足に加え人口の減少と住民の高齢化により宅地への需要は年を追うごとに弱 まっている。尚、地域の特性故に取引は非常に少なく需要の中心となる価格帯を見出し難いのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については集落地域で賃貸需要が無いという地域の特性故に試算を断念せざるを得なかった。一方比準価格は 島原半島内の類似地域の取引事例との比較を通じて、人口減少や高齢化等によって減退傾向で推移する近隣地域への需 要の現状が明確に反映されたものと思料する。そこで鑑定評価額は最近の社会経済情勢を考慮し、更に周辺の標準地の 価格との均衡を踏まえ、単価と総額との関連性等も斟酌した上で比準価格を以って決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半島内に在って主要な産業は第１次産業とい う経済環境の下、過疎・高齢化を背景に住宅 地、商業地共に需要の減退が顕著で、地域は 衰退傾向にある。 地域要因に目立った変動はない。漁港背後で 農地にも囲まれた集落で、周辺も含めて官・ 民共に開発等の動きは無く、今後も地域は衰 退の方向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％