令和6年1月15日　提出 雲仙 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 店舗 Ｗ1 小売店舗が建ち並ぶ 既成商業地域 北5.5m県道 水道、下水 愛野 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 上石田停南方 430m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な低層店舗が並ぶ商店街であり、廃業・撤退が進み、商業地域としての衰退が続いている。商店主も高齢 化が進んでおり、現在の状況が続けば商業地域としての存続も危い状況にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千々石町を中心とする雲仙市及び広域的には島原半島全域の商業地域の存する圏域である。需要者の中 心は、地場の事業者である。郊外型大型店に顧客を奪われ、いずれも衰退傾向にあり需要は弱い。新たな出店等の動き も見られず、今後も同様な傾向で推移していくものと思料される。取引件数は極めて少なく、取引価格はまちまちで、 需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。自用の併用店舗がほとんどで、賃貸 市場が成熟しておらず、収益還元法は、非適用とした。自己所有目的の取引がほとんどで、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光産業は回復してきているが、雲仙市全体 としての景気回復感は弱い。人口減少・高齢 化の進行が顕著で、不動産市場は総じて弱い 。 既成の商業地であり、郊外店へ顧客流出は顕 著で、過疎化・高齢化による後継者不足等か ら、地域的衰退が継続している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％