令和6年1月15日　提出 西海 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西海 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西海市大島町字間瀬先１８２７番外 ②地積 　(㎡) 5,913   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗 Ｓ2 小売店舗、スーパー 、銀行等が建ち並ぶ 商業地域 南東8m市道、三方路 水道、下水 大島郵便局前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大島郵便局前停北方近 接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大島町中心部の商業地域に存し、背後地人口の減少等により商況は衰退傾向で商業地に対する需要は弱く、地価 は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西海市にあって、商業地域の存する圏域である。需要者の中心は大島町内の低層店舗の経営を目的とする 地場の個人事業者、法人等で、圏域外からの出店は少ない。大島町中心部の商業地域に存するが、背後地人口の減少等 により商況は衰退傾向で、商業地に対する需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出 せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性が高い。一方、対象標準地は大島町中心部に店舗、 銀行等が見られる商業地域に存し、自己使用の建物が殆どで賃貸物件がなく、賃貸市場が成熟していないため、収益還 元法は非適用が相当と判断した。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ 、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は安定的に推移しているが、円安、 物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては マイナス要因も窺える。 大島町中心部の商業地域に存し、背後地人口 の減少、高齢化等により商況は衰退傾向で商 業地に対する需要は弱い。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％