令和6年1月12日　提出 五島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五島 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五島市上大津町６８２番１ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか農家 住宅も見られる既成 住宅地域 東4m市道 水道 城山町停 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 城山町停　南方 470m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はない。人口減少・高齢化により需要の減退が続いており、地価の下落が続いている。こ の傾向は当分の間、続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、五島市中心部周辺の既成住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどであり、圏 外からの転入者は少ない。一般住宅や農家住宅が混在する地域で、若年層の島外流出に伴う人口減少と高齢化により宅 地需要の低迷が続いている。今のところ特段の発展的要因は見当たらず地価の下落が続くと予測する。離島は取引件数 が少なく、地縁的取引も多いため、取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、比較可能な類似地域の取引事例を採用して試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。 離島内の自用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。居住の 快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と 認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [144.1] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五島市は人口減少、高齢化の進行が顕著で地 域経済は低迷している。行政等による離島振 興の各種施策が行われている。 一般住宅のほか農家住宅も見られる地域で、 過疎化等の進行により宅地需要は減退傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％