令和6年1月12日　提出 壱岐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壱岐 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 壱岐市郷ノ浦町片原触字銭山１３６５番 ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる市道沿いの住 宅地域 南東8m市道 水道 弁天崎入口停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   430 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 弁天崎入口バス停南東 方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 壱岐市郷ノ浦町のやや丘陵地に存する既成住宅地域で、地域に特別な変化は見られないが、離島に存し人口減少 や高齢化などにより住宅地に対する需要は弱いことから、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郷ノ浦町を中心とした壱岐市全域の住宅地域である。需要者の中心は郷ノ浦町在住の居住者であり、地縁 性の強い地域であることから同一需給圏外からの転入者は少ない。郷ノ浦町の丘陵地に存している地域であるが、市内 は人口減少や高齢化などの進行により経済の衰退も進行しており、需要は極端に弱い。離島は取引件数が少なく取引さ れる価格帯もばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は離島に存する地域で、自用の建物が大部分 で賃貸市場が発達していないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるた め比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 離島については、人口減少や高齢化など構造 的な要因により、全体的に需要は弱含みであ る。 壱岐市郷ノ浦町のやや丘陵地に存する既成住 宅地域で、周辺で住宅地の開発などは特にみ られず需要は引き続き弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％