令和6年1月12日　提出 平戸 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市新町字新町９０番１外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 事務所兼住宅 ＲＣ3 店舗、事務所、ホテ ル等が建ち並ぶ商業 地域 南15m市道 水道 たびら平戸口 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 たびら平戸口駅北西方 4.3km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状のままを維持するものと予測する。地価は長 期的下落傾向のもと底値感等が生じており、緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平戸市中心部の普通商業地域を中心とした圏域であり、広域的には隣接市等の商業地も含まれる。需要者 の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者及び事務所用地等を求める地場企業であり、外部からの参入は少ない 。人口減少、店舗経営者の高齢化に伴う廃業や事務所の統廃合等により地域経済は停滞しているが、観光を軸にした振 興策等を背景に地価は底値感等が生じている。中心となる価格帯は更地で１２００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めたものであり、現実の市場に基礎を置く実証的な価格である。 収益還元法は店舗兼住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸事例はほとんどなく、賃貸市場が未発 達なため非適用が相当であると判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用して、 単価と総額の関連等に留意し、さらに需給動向等を再吟味のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [100.0] 100 44,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。先行き については、物価上昇、海外経済・金融の不 確実性等の高まりによる影響を注視する必要 がある。 観光地としての整備、振興策が進捗しており 、長期的な下落傾向を背景として、値頃感、 底値感等が生じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％