令和6年1月12日　提出 平戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市岩の上町字中山１７５番１ ②地積 　(㎡) 542   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良好な住宅 地域 東4m市道 水道 たびら平戸口 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 たびら平戸口駅南西方 4.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市の中心部に比較的近い住宅地域で、近年周辺幹線道路沿いに商業施設が進出し利便性が向上し、地 価は横這いから微増傾向に転じた。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平戸市中心部外周で、広域的には隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の一次取得 者層で平戸市南部や生月町からの移住者などが多い。平戸市全体としては人口減少、高齢化が進行しているが、当地区 は比較的中心部に近く居住環境も良好なため需要は堅調で、商業施設の進出、ミニ開発の住宅分譲地も散見される地域 である。取引件数は少ないが、需要の中心となる価格帯は、土地は３６０㎡程度で７００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は平戸市中心部外周の住宅地域で、自己使用の戸建住宅がほとんどであり、賃貸市場は熟成しておらず収益価 格は適用しなかった。また、居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的で取引される取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格をそのまま採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、周辺 標準地価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は全体として持ち直し、個人消費、 観光、住宅投資ともに増加基調にある一方、 郡部・離島はさらに過疎化が深刻化している 。 平戸市全体としては人口減少、高齢化は進行 しているが、当地域の周辺では郊外型商業施 設の進出がみられ、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％