令和6年1月12日　提出 大村 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大村 -4 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大村市木場１丁目９２１番４ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ山手の住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 大村 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 野田神社前バス停北東 方 220m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ緩傾斜地の既成住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。周辺の宅地開発の影響と 相俟って既成住宅地域に対する需要も回復傾向にあり、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大村市街地一円のほか隣接市町を含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は、大村市と隣接市町に居 住する１次取得者層が中心である。緩傾斜地み形成され既成住宅地域であるが、周辺にはミニ開発も多く見られ住宅地 域は外延部へと拡大傾向にある。既成住宅地域に対する需要は、新興住宅地域との競合もあるが回復傾向で推移してい る。土地は３００㎡程度で１０００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例に妥当な補修正を施して求めた価格であり、信頼性のある事例資料に裏付けられた実証的で説得力 に富む価格である。収益価格は当該地域が第１種低層住居専用地域内の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が 未成熟であることから収益還元法の適用は困難であった。本件においては、市場性を反映する比準価格を採用し、代表 標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大村 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,700 円／㎡ [102.0] 100 100 [103.0] 100 [120.8] [103.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな回復傾向にあるものの、 先行きに対する不透明感も認められる。不動 産に対する需要は郡部や離島などを除き回復 基調にある。 長崎自動車道「木場スマートＩＣ」の開通に より交通利便性が向上し、周辺では宅地開発 が活発に行われており、需要は回復傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％