令和6年1月12日　提出 諫早 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 5-6 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 39,100,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市栄田町２２５番１ ｢栄田町２２－４６｣ ②地積 　(㎡) 774   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 作業所 Ｓ2 店舗、作業所等が建 ち並ぶ旧国道沿いの 商業地域 北東12m市道 水道、下水 諫早 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 諫早駅北西方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道沿いの店舗や営業所、作業所等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。長期の地価下 落による割安感から需要は回復傾向にあり、今後も地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市の幹線道路及び準幹線道路沿いを主とする商業地域である。需要者の中心は店舗や事業所等の敷地 を求める地元事業者である。市北部の旧国道沿いの路線商業地域で市南部の郊外型の商業地域に比較して大型店舗は少 なく、繁華性も劣っているが、長期の地価下落の結果、値頃感が生じており、需要は回復している。取引が少なく、そ の規模、用途等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた実証的な価格である。 一方、当地域は旧国道沿いの商業地域であるが、自用の建物が大部分であり賃貸市場は成熟しておらず、収益価格は試 算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等に も留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,300 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [100.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は物価上昇や人手不足の懸念はある が、個人消費や住宅投資等は増加基調、景況 感は改善しており、緩やかに回復している。 大村市とを結ぶ旧国道沿いの商業地域で特に 地域的変動要因はないが、地価の長期下落に よる割安感から需要は回復している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％