別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
諫早 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
諫早 5-5 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　坂口　太一   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諫早市幸町６２１番１
｢幸町２６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 852  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 各種店舗、事務所が
建ち並ぶ市道沿いの
商業地域		 北10m市道 水道、ガス、下水 諫早

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 厚生町バス停南東方

150m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。市内の沿道型店
舗への需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は諫早市内における幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、郊外型の小売店舗等の営業を目的と
する法人等である。近隣地域は交通量の多い幹線道路で、小売、飲食店舗等の新規出店も見られ、需要は堅調である。
需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、取引される規模、価格帯もまちまちで個別性が強いため、見いだせな
い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、諫早市内の商業地から広域的に比較的類似性の高い複数の事例を採用することができた。収益価格は投下
資本に対する店舗の賃料収入が十分見込めず、比準価格に対して低位に求められた。従って、本件では市場性を反映し
た比準価格を採用し、想定要素が多くやや信頼性に欠ける収益価格を参考として、代表標準地価格からの検討等にも留
意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　諫早 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 65,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに回復しており、住宅投資
も増加基調にある。先行きについては、物価
上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必
要がある。

市中心部から郊外へ続く幹線道路沿いの商業
地域である。沿道型店舗への需要は比較的堅
調であり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 諫早 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３３１

-63		 諫早市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４２１

-13		 諫早市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北26m国道、
南西17m、
角地
準工

(70,200)
c ９２３１６

-69		 諫早市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ２４２１

-18		 諫早市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南9m国道、
西3m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,168 		 100
[ 107.4]
66,264 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,300 
b (　     65,000) 
65,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
64,299 		 100
[  97.9]
65,678 
65,700 
c (　           ) 
46,067  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,850 		 100
[  72.4]
64,710 
64,700 
d (　           ) 
39,394  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
38,400 		 100
[  60.1]
63,894 
63,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,900 円／㎡]  



諫早 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,017,036 
1,892,810 
6,124,226 
5,238,440 
885,786 		 （　0.9490）
840,611 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,885,340 円　　　　（　     21,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
諫早 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   852 ㎡     27.5 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗（各階フロア貸し） ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同様の建物としては標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
1,810 
407,250 		 6.0  2,443,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
1,300 
292,500 		 6.0  1,755,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
90.0 
450.00 

699,750 		 4,198,500 
0 
⑨年額支払賃料        699,750 円　×　12ヶ月　＝　       8,397,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,397,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       419,850 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,977,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,198,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,017,036 円　　　　（　         9,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０７５９８
　　　　-2		 2,035  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
1,838 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９２３８１９０
　　　　-1		 1,853  
(   1,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,822 
c ２４１００５７
　　　　-3		 1,823  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]
1,788 
諫早 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,500 円  　　　　     75,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 251,910 円  　　　        8,397,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      467,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      643,400 円  　　　　     75,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,700 円  　　　　     75,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,700 円  　　　　     75,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,892,810 円　（　　　　　　         2,222 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,238,440 円  
（　　　　　         6,148 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,017,036 円      
②総費用 1,892,810 円      
③純収益　①－② 6,124,226 円      
④建物等に帰属する純収益 5,238,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 885,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 840,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,885,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 諫早 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諫早市幸町６２１番１
 3117000363674-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
諫早 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
諫早 5-5 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諫早市幸町６２１番１
｢幸町２６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 852  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 各種店舗、事務所が
建ち並ぶ市道沿いの
商業地域		 北10m市道 水道、ガス、下水 諫早

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 厚生町バス停南東方

150m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線市道沿いに店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。幹線道路沿いの沿
道型店舗への需要は堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は諫早市の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は諫早市在住の個人事業者ま
たは法人事業者であり、一部全国展開する沿道型店舗事業者も含まれる。幹線道路沿いの沿道型店舗への需要は堅調で
あり、地価は緩やかな上昇傾向にある。取引が少ないうえに、業種や取引規模等もまちまちであり、需要の中心となる
価格帯を見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 諫早市内の商業地の取引が少ないなか広範囲に収集及び選択し、近隣地域と価格水準の価格牽連性が認められる事例か
ら求めた比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、収益価格は建築コストに見合う賃料が得られておらず低位に
試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、単
価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　諫早 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,500 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 65,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 諫早市の商業地については、ＪＲ諫早駅周辺
部及び郊外型店舗が見込める地域において根
強い需要がある。


幹線道路沿いの沿道型店舗への需要は堅調で
ある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 諫早 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３２１

-47		 諫早市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南25m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b ９２３１６

-68		 諫早市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
北5.3m、西5m、
三方路
商業

(100,400)
c ９２３１６

-69		 諫早市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ９２３２１

-52		 諫早市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
84,214 		 100
[ 126.7]
66,467 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,500 
b (　           ) 
48,617  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,192 		 100
[  74.5]
64,687 
64,700 
c (　           ) 
46,067  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,850 		 100
[  70.3]
66,643 
66,600 
d (　           ) 
52,753  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
59,004 		 100
[  88.7]
66,521 
66,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,900 円／㎡]  



諫早 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,035,081 
1,893,377 
6,141,704 
5,238,440 
903,264 		 （　0.9490）
857,198 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,238,255 円　　　　（　     21,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
諫早 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   852 ㎡     27.5 m x   33.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗（各階フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同類型の建物として標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
1,817 
408,825 		 6.0  2,452,950 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
250.00 
90.0 
225.00 
1,300 
292,500 		 6.0  1,755,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
90.0 
450.00 

701,325 		 4,207,950 
0 
⑨年額支払賃料        701,325 円　×　12ヶ月　＝　       8,415,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,415,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       420,795 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,995,105 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,207,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,976 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,035,081 円　　　　（　         9,431 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４６１４３
　　　　-1		 1,217  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,739 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,826 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,817 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９２３８１９０
　　　　-1		 1,853  
(   1,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,853 
c ９２３６１４３
　　　　-1		 1,792  
(   1,792) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,886 
諫早 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 378,500 円  　　　　     75,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 252,477 円  　　　        8,415,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      467,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      643,400 円  　　　　     75,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        75,700 円  　　　　     75,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        75,700 円  　　　　     75,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,893,377 円　（　　　　　　         2,222 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 75,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,238,440 円  
（　　　　　         6,148 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,035,081 円      
②総費用 1,893,377 円      
③純収益　①－② 6,141,704 円      
④建物等に帰属する純収益 5,238,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 903,264 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 857,198 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,006 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,238,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 諫早 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諫早市幸町６２１番１
 3117000363674-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考