別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
諫早 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
諫早 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諫早市天満町２３４番２
｢天満町１９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所

ＲＣ3		 中層の店舗、事業所
が多い国道沿いの商
業地域		 南15m国道、背面道 水道、ガス、下水 諫早

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 天満町バス停西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ諫早駅周辺に位置する商業地域であり、西九州新幹線の開業を契機とした駅周辺でのマンション、ホテル、
事務所の需要は高まる傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ諫早駅周辺を中心とした商業地域及び中心的商業地域である。需要者の中心は事務所ビルやマンショ
ン等の需要者である事業者及び法人である。西九州新幹線の開業を契機とした駅周辺でのマンション、ホテル、事務所
の需要は高まる傾向にあり、需要は堅調である。諫早市の商業地は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあ
り、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は不動産の収益力を反映した理論的な価格であ
り、対象標準地において鉄骨造４階建店舗兼事務所を想定して試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を比較考量して、さらに周辺標
準地等の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 諫早市の商業地については、ＪＲ諫早駅周辺
部及び郊外型店舗が見込める地域において根
強い需要がある。


ＪＲ諫早駅に近い商業地域で、西九州新幹線
開業に伴いマンション等の需要が高まり、需
要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 諫早 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４２９

-36		 諫早市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北26m国道、
南西19m、
三方路
準工

(70,200)
b ２４２８

-28		 諫早市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東15m市道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
c ２４２８

-29		 諫早市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ９２３３１

-63		 諫早市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e ９２３１６

-81		 諫早市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北2.5m市道、
中間画地
商業

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
87,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.7]
68,644 		 100
[ 101.3]
67,763 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
69,800 
b (　           ) 
69,449  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
68,167 		 100
[ 102.1]
66,765 
68,800 
c (　           ) 
66,503  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,168 		 100
[  99.0]
67,846 
69,900 
d (　           ) 
70,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,168 		 100
[ 104.0]
68,431 
70,500 
e (　           ) 
66,996  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
67,666 		 100
[  99.9]
67,734 
69,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 +28.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,800 円／㎡]  



諫早 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,568,760 
2,420,036 
9,148,724 
8,511,600 
637,124 		 （　0.9490）
604,631 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     12,864,489 円　　　　（　     49,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
諫早 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 165.00 Ｓ4 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   259 ㎡     12.2 m x   23.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗（フロア貸し）、３～４階事務所（部分貸し）を想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
2,476 
326,832 		 6.0  1,960,992 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
1,900 
250,800 		 6.0  1,504,800 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
165.00 
80.0 
132.00 
1,450 
191,400 		 3.0  574,200 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
165.00 
80.0 
132.00 
1,450 
191,400 		 3.0  574,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
80.0 
528.00 

960,432 		 4,614,192 
0 
⑨年額支払賃料        960,432 円　×　12ヶ月　＝　      11,525,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     528.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,525,184 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　       ％　＝　　       576,259 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,524,925 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,614,192 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,568,760 円　　　　（　        44,667 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０７５９８
　　　　-2		 2,035  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,434 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,483 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,476 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９２３９９０６
　　　　-3		 2,859  
(   2,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
2,583 
c ２４１００５７
　　　　-3		 1,823  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,431 
諫早 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 363,036 円  　　　       12,101,184　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,045,500 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,420,036 円　（　　　　　　         9,344 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,511,600 円  
（　　　　　        32,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,568,760 円      
②総費用 2,420,036 円      
③純収益　①－② 9,148,724 円      
④建物等に帰属する純収益 8,511,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 637,124 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 604,631 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,864,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 諫早 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諫早市天満町２３４番２
 3117000221847-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
諫早 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
諫早 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.
鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 53,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 諫早市天満町２３４番２
｢天満町１９－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所

ＲＣ3		 中層の店舗、事業所
が多い国道沿いの商
業地域		 南15m国道、背面道 水道、ガス、下水 諫早

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 天満町バス停西方

60m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地域の一角を成している。店舗用地としての需要はさほど高くないが、諫早駅周辺の開発の影響により
マンション用地としての需要の高まりが期待され、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として市中心部又は諫早駅周辺の商業地域、広域的には市内の路線商業地域まで及ぶ。需要者は主に地
元企業・全国チェーン展開企業・不動産業者等である。中心商業地域の一角であるが、国道５７号及び２０７号沿いの
路線商業地域との競合により、繁華性が低下している。ただし、西九州新幹線開業に伴う諫早駅周辺の開発の波及効果
により、当地域でも地価上昇がみられる。取引価格はまちまちで中心的な価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が低廉であることから比準価格に対して低位に試算されたと判断する。取引事
例比較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。取引市場においては収益性よりも市場
性がより重視されていると判断し、取引の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに前年標準
地価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策等の影響により人口集積地域の
地価は上昇傾向が鮮明になっている。物価高
と人件費高騰により建築費の上昇が顕著であ
る。

店舗用地としての需要はさほど高くないが、
マンション用地としての需要は伸びており、
マンション用地の取引価格は高い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 諫早 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３３１

-63		 諫早市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４２８

-28		 諫早市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東15m市道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
c ９２３３１

-74		 諫早市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
商業

(90,270)
d ９２３２１

-57		 諫早市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,168 		 100
[ 106.0]
67,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
69,200 
b (　           ) 
69,449  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
68,167 		 100
[ 100.3]
67,963 
70,000 
c (　           ) 
40,785  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
59,371 		 100
[  87.6]
67,775 
69,800 
d (　     50,105) 
50,105  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
50,653 		 100
[  74.7]
67,809 
69,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,900 円／㎡]  



諫早 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,557,797 
2,419,903 
9,137,894 
8,511,600 
626,294 		 （　0.9490）
594,353 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     12,645,809 円　　　　（　     48,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
諫早 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 165.00 Ｓ4 660.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   259 ㎡     12.2 m x   24.8 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗（フロア貸し）、３～４階事務所（部分貸し）と想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 地域における標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
2,389 
315,348 		 6.0  1,892,088 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
1,880 
248,160 		 6.0  1,488,960 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
165.00 
80.0 
132.00 
1,500 
198,000 		 3.0  594,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
165.00 
80.0 
132.00 
1,500 
198,000 		 3.0  594,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
660.00 
80.0 
528.00 

959,508 		 4,569,048 
0 
⑨年額支払賃料        959,508 円　×　12ヶ月　＝　      11,514,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     528.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的でない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,514,096 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　       ％　＝　　       575,705 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,514,391 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,569,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,406 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,557,797 円　　　　（　        44,625 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９２３６１４３
　　　　-3		 2,579  
(   2,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,456 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,401 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０７５９８
　　　　-2		 2,035  
(   2,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,394 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
諫早 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 362,703 円  　　　       12,090,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,045,500 円  　　　　    123,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,419,903 円　（　　　　　　         9,343 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     660.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,511,600 円  
（　　　　　        32,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,557,797 円      
②総費用 2,419,903 円      
③純収益　①－② 9,137,894 円      
④建物等に帰属する純収益 8,511,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 626,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 594,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,645,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 諫早 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　諫早市天満町２３４番２
 3117000221847-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考