別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出 諫早 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 8,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 諫早市栄田町１０２５番 ②地積(㎡) 1,272  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1:1.2 畑 既成住宅地域に隣接する農地からなる地域 西2m道路、南側道 水道、下水 諫早 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   30 ｍ、南   30 ｍ、北  160 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   31.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　      1,100 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２ｍ道路 交通 施設 下栄田バス停北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 諫早市においては住宅地の需給関係が概ね均衡しており、大規模開発の需要は少ないが、周辺の既存住宅地価格 が上昇していることから、小規模開発の為の素地需要が高まっており、宅地見込地価格はやや強含んでいる。 (3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,250 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      8,150 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市の宅地見込地地域で、主な需要者は地場の不動産業者である。諫早市は緩やかな人口減少傾向にあ り、大規模開発の動きはみられないが、金融緩和政策及び税制による住宅購入の促進効果や市内工業団地の進出企業の 好業績・雇用増等の要因から既存住宅地価格は上昇傾向にある。それに伴い小規模開発は積極的に行われており、素地 価格はやや強含んでいる。素地価格は規模や開発の難易度によって様々であり、中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 取引事例比較法は周辺の実際の開発素地または類似の土地取引事例を収集し、適切に要因比較を行った。控除法は住宅 地の販売価格から造成工事費・販売費等を控除し、熟成度修正を乗じることにより、開発素地の投資採算性の観点から 土地価格を求める手法であるが、特に物価高が進行している昨今においては造成工事費等の想定に流動的な面があるこ とは否めない。本件では取引の実態を反映した比準価格を採用し、控除後価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.9 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策等の影響により人口集積地域の地価は 上昇傾向が鮮明になっている。物価高と人件費高騰 により建築費の上昇が顕著である。 既存住宅地価格は上昇傾向にあるため、不動産業者 の開発素地取得意欲は高く、素地価格は強含んでい る。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他