令和6年1月12日　提出 諫早 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -11 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 5,650,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市若葉町２２５番３１ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 多い傾斜地の分譲住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 西諫早 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 西諫早駅南西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 他の競合住宅団地に比べ造成時期が古く住環境が劣るが、地価の長期下落により価格水準は底値圏にあり、かつ 周辺におけるミニ開発住宅団地の新規供給の影響を受け、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市の郊外の住宅地域で、主たる需要者は諫早市に居住する３０～４０代の１次取得者層である。対象 標準地の属する住宅団地は新規分譲団地と比較して競争力は弱いが、諫早市においては大・中規模の住宅団地の分譲が 進み供給過剰は解消、需給は改善しており、価格水準は緩やかな上昇傾向で推移していくものと思料する。土地は１８ ０㎡程度で６００万円程度、新築の戸建住宅は２２００万円から２５００万円が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため収益還元法は適用できなかっ た。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が主で、市場における取引価格を指標として価格が形成 されるため、本件評価においては、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意のうえ、規範性の高 い取引事例を採用し求めた市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [101.2] 100 100 [102.0] 100 [109.1] [103.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済は一部に物価上昇の影響が見られるも のの、新型コロナの影響が和らぎ全体として 回復基調にあるが、資源高等、今後について は不透明である。 近隣地域は古い住宅団地で、近傍の競合住宅 団地に比べ競争力にやや欠けるが、堅調な需 要により、地価は緩やかな上昇傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％