令和6年1月12日　提出 諫早 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市原口町１０５７番２ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） (70,100) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南7.5m市道、東側道 水道、ガス、下水 諫早 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７．５ ｍ市道 交通 施設 上山小学校前バス停北 東方 350m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部に近い既成住宅地域であり、利便性が高いことから、周辺ではいくつかの住宅分譲が見られるが、販売 状況は好調である。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部付近に位置する中～高価格帯の住宅地域。需要者は一般的な所得層の個人等である。市中心部へ の接近性が優れ、利便性が高いことから、一定の需要が見込まれる。建築費が上昇していることから、販売価格を抑え るため区画の分割や建物の規模縮小も見られる。需要の中心は土地は１５００～２０００万円程度、新築戸建で３５０ ０～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第１種低層住居専用地域にあり、投資採算性が見込まれるアパート等の建築が想定できないことから、収益 価格は試算しなかった。取引事例比較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って 、取引の実態を反映した比準価格を採用することとし、前年標準地価格との検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単 価と総額との関連等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　諫早 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策等の影響により人口集積地域の 地価は上昇傾向が鮮明になっている。物価高 と人件費高騰により建築費の上昇が顕著であ る。 周辺ではいくつかの住宅分譲が見られるが、 販売状況は好調であり、既存住宅地の価格を 大きく超える事例も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％ +0.9 ％