令和6年1月15日　提出 島原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島原 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 6,090,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島原市中堀町１５７番２ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,330) 1:2 店舗 Ｓ3 小規模な店舗等が建 ち並ぶ商業地域 西5.5m市道、南側道 水道、ガス 霊丘公園体育館 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 イオン島原店前停北西 方 470m 法令 規制 （都） 商業 (90,330) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 集客力の強い店舗や施設が無いアーケード商店街である。人口減少や高齢化の影響が大きく空地や空店舗が増え ており、場所によっては店舗ではなく住宅が新築されるケースもあり今後も需要の減退と地価下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の商業地域である。需要層は半島内の小規模事業者が中心である。年々商業地としての衰退が 進行し、ごく一部ではあるがアーケード街でありながら店舗ではなく住宅の建築も見られる。やや離れた国道沿いのＳ Ｃの改修工事が終わり昨年春に再オープンしたが、近隣地域への顧客の流れ込みはあまり目立たない。不動産取引は当 事者間で個別的な事情も介入しやすく需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちで見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は商業地に対する需要が弱く取引が少ない中、市内５事例から求めたもので最近の市場の実情を反映したと認 められる。一方収益価格は空きテナントを抱え事実上閉鎖されている物件が目立ち、営業中の店舗は自用地がほとんど であるという現状を考慮し手法の不適用が相当と判断した。以上より、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、更 に市場の需給動向や単価と総額の関連性に留意し比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 62.3] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は人口減少、高齢化の進行に伴い低 調であり、不動産需要は依然として低い。 島原市中心部に位置するアーケード商店街で あるが、大型商業施設等に顧客が流れ、シャ ッター街化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％