令和6年1月15日　提出 島原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島原 -2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島原市先魁町１１４４番２外 ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東7.5m市道 水道、ガス 島原 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    35 ｍ、南    85 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 田町停南西方 200m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 各種の施設に近く利便性に恵まれ居住環境も良好でかつては根強い需要が見られたが、最近は人口減少や住民の 高齢化により需要層の絶対数自体が逓減傾向にあり、今後の地価はやや弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原市内の住宅地域一円である。需要者は島原市内をはじめ島原半島内の居住者に絞られる。市中心部に 近く交通、公共、購買施設との接近性に恵まれ、人気の強い第一小学校区内であり比較的安定した需要が見込まれる。 その一方で需要の背景となる人口の減少や住民の高齢化により市場自体が縮小傾向にあり、今後の地価の動向は不透明 である。市場で中心となる価格帯は更地が約４００㎡で１６００万円前後、新築戸建で３千万円台半ばである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は利便性に恵まれた地域の取引事例より求めたので、最近の市内の市場の動向と近隣地域の地価水準は概ね把 握出来たと考える。一方、収益価格は賃貸需要が弱く市場が成立していないため試算できなかった。当該地域において は居住の快適性や利便性が重視され、周辺の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって周 辺の標準地の価格との均衡、単価と総額との関連等を考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は人口減少、高齢化の進行に伴い低 調であり、不動産需要は依然として低い。 地域要因に外見的変化は見られない。元々市 内では人気のある住宅街であるが、人口減少 と高齢化による需要層の減少により地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％