令和6年1月12日　提出 佐世保 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 9-4 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市白岳町１００番２外 ②地積 　(㎡) 911   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 倉庫 Ｓ1 事業所、倉庫、工場 が混在する工業地域 南西8m市道 水道、下水 日宇 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 工業地域から流通業務地域に 移行している地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 土場バス停西方 170m 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は工業地域から流通業務地域へ移行している地域で、周辺に商業施設等の進出が見られる。多用途化の 流れに伴い需要が拡大し、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の流通業務地域を中心に商住工が混在する家内工業地域を含む圏域である。需要者の中心は市内外の 中小事業者であるが、都心周辺に位置し、交通・接近条件等に恵まれているため周辺にはショッピングセンターが進出 する等、多用途化が進んでいる。しかしながら当地域の工業地としての需給は依然弱い。取引件数は少なく、取引され る規模や価格帯も多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、実需に裏付けられた実証的な価格である。収 益価格は事務所兼倉庫が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、同程度の規模で類似性を有する賃貸事例はほ とんどなく、賃貸市場が未発達なため収益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場 を反映した比準価格を標準とし、他市工業地の標準地との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 9-3                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [102.1] 100 100 [105.0] 100 [138.0] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復基調にあり、県内の経済が回復しつ つある状況の中、流通業務用地の需要は根強 い状況にある。 周辺では葬儀場、全国展開のコーヒーチェー ン店の進出等、多用途化が進み需要が拡大し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％