令和6年1月12日　提出 佐世保 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 9-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 74,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市立神町２３番１７外 ②地積 　(㎡) 2,464   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:4.5 工場兼事務所 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海型の 工業地域 南西15m市道 水道、ガス、下水 佐世保 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 光海中学校前バス停南 方 170m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 造船関連産業の業績回復の遅れから工場用地としての需要は基本的に弱いが、全国的な工場地や流通業務施設地 に対する需要の高まりを受け、地価は反転上昇傾向にあり、暫くは僅かながら上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎県の臨海型工業地域である。需要者の中心は県内外の製造業者、流通業者等である。長崎県の工業生 産は従来より造船・機械関連の比率が高く、とりわけ関連・取引企業を多く抱える大手造船会社の動向によって生産水 準及び土地需要も大きく左右されるが、昨今は造船関連産業の業績回復が遅れていることから臨海型工場地需要の軟化 の要因になっている。取引される規模等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有の工場が多い地域であり、賃貸市場が熟成していないことから、収益価格は試算しなかった。取引 事例比較法では広域的な範囲であるが比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って、取引の実態を反映 した比準価格を採用することとし、前年標準地価格との検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額との関連等 も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策等の影響により人口集積地域の 地価は上昇傾向が鮮明になっている。物価高 と人件費高騰により建築費の上昇が顕著であ る。 特に変動要因はないが、全国的な工場地や流 通業務施設地に対する需要の高まりから、地 価は僅かながら上昇傾向である。 令和５年３月、隣接地番２３番１７に建物が 増築されたため、当該地番も評価対象とし、 規模・奥行を変更した。個別的要因の個性率 は変更なし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％