令和6年1月12日　提出 佐世保 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-17 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 2,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市江迎町長坂１６９番１４ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 店舗兼住宅 Ｓ3 各種小売店舗が建ち 並ぶ国道沿いの商業 地域 南西13m国道 水道、下水 江迎鹿町 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 江迎バス停南方近接 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧郡部の国道沿いの商業地域で格別の地域的変化は見られないが、人口減少や後継者不足、郊外型店舗への顧客 の流出等により商業地としての需要は弱い。地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市鹿町町、江迎町など旧合併町の商業地域のほか周辺市町の類似地域を含む圏域である。需要者の 中心は地縁性を有する個人事業主である。人口減少、高齢化、後継者不足等による店舗の閉鎖で旧来型商店街は衰退傾 向にあり、空地が多くなるなど当地域の商業地の需要は弱い状況にある。取引件数が少なく取引される価格帯もばらつ きがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場での実際の取引価格より求めた価格で市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は 佐世保市郊外部に存する旧郡部の商店街で、自用の建物が大部分で賃貸需要はほとんどなく賃貸市場が発達していない ため収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺標準地等の価格との検討を踏 まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の地域経済は緩やかな回復傾向にある。 不動産に対する需要も郡部や離島などを除き 回復基調で推移している。 旧郡部の近隣型商業地域であるが、空地や空 店舗も見られ、地域の衰退傾向により商業地 としての需要も弱く地価は依然下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％