令和6年1月12日　提出 佐世保 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市相浦町１６２５番 ②地積 　(㎡) 373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (100,400) 1:2 店舗 Ｓ2 店舗兼住宅の中に銀 行等が見られる商業 地域 南東8.8m市道、背面道 水道、下水 相浦 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ市道 交通 施設 相浦バス停北東方 110m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市北西部に位置する旧来型の商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、周辺住宅地に対する地価の 相対的割安感から、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部を中心とした旧来からの商業地域である。需要者の中心は地元の中小企業、個人事業者等で ある。近年は郊外型店舗への顧客流出、店舗経営者の高齢化等から商況は低迷しているが、地価の長期下落によって周 辺住宅地の価格水準に対する相対的割安感から、需要は回復しつつある。佐世保市の商業地は取引件数が少なく、取引 される価格帯にばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は自己使用の店舗又は店舗併用住宅が標準的 使用である地域で、賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-11                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [162.0] [100.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍と比較すると景況の回復が見られる が、原材料・資材の調達コストの上昇や人材 確保等に課題が残っている。 佐世保市北西部に位置する旧来型の商業地域 で、衰退傾向にある商業地であるが、周辺住 宅地に対する相対的割安感から需要は回復傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％