別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐世保 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐世保市田原町１８３番１
｢田原町１２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,400)
台形
1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所のほか
医院等が混在する商
業地域		 南東8m県道 水道、ガス 左石

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    87 ｍ、南    20 ｍ、北    16 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 左石駅前バス停西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は店舗、事務所、医院等が混在する駅に近い県道沿いの商業地域で、今後も現状を維持すると予測する
。相対的な割安感から需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部の圏域に存する既成商業地であるが、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は小売・サ
ービス業を中心とする地場の商業従事者である。大型商業施設の競合等により、商況は低調で、需給は弱含みであった
が、周辺住宅地域と地価水準が接近したこと、県道整備の進展等により、地価は下げ止まり需要は回復傾向にある。商
業地の取引件数は少なく、規模等も多様で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は収
益性を反映する価格であるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低めに試算され、その過程にあって
は想定的要素を含むため精度は劣る。よって、収益価格は参考に止め、市場に即した比準価格をそのまま採用し、代表
標準地との検討を踏まえ、周辺標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐世保 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     78,400 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 [100.0]
100		 74,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は全体として持ち直し、個人消費、
観光、住宅投資ともに増加基調にある一方、
郡部・離島はさらに過疎化が深刻化している
。

周辺住宅地の価格水準に接近したことで割安
感が生じ県道整備の進展と相俟って、需要は
回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐世保 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２３１７

-12		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m県道、
南西5m、角地
商業

(100,400)
b ９２３２３

-26		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m国道、
北西9m、角地
商業

(100,400)
c ９２３１７

-70		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４２３

-18		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,100  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
76,827 		 100
[ 100.0]
76,827 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
76,800 
b (　           ) 
92,548  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
94,306 		 100
[ 131.9]
71,498 
71,500 
c (　           ) 
114,112  		 100
[ 130.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,710 		 100
[ 128.7]
69,705 
69,700 
d (　           ) 
81,921  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,658 		 100
[ 117.3]
70,467 
70,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 隣地買収

 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,900 円／㎡]  



佐世保 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,122,116 
2,015,295 
8,106,821 
7,335,200 
771,621 		 （　0.9490）
732,268 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,580,170 円　　　　（　     47,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐世保 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層店舗兼共同住宅 210.00 Ｓ3 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   400 ％   400 ％   331 ㎡     24.3 m x   16.4 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２～３階共同住宅（２ＤＫ、１Ｒ）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域の標準的有効率（外階段想定）
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
100.0 
210.00 
1,942 
407,820 		 5.0  2,039,100 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,300 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

 3～ 3		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,300 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
100.0 
570.00 

875,820 		 2,507,100 
468,000 
⑨年額支払賃料        875,820 円　×　12ヶ月　＝　      10,509,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,509,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       525,492 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,984,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,507,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          468,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         113,951 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,122,116 円　　　　（　        30,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４５００５
　　　　-4		 2,927  
(   2,922) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,085 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,942 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４９５８８
　　　　-1		 1,317  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,881 
c ９２３１００５
７
　　　　-1		 1,513  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,880 
佐世保 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 530,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,295 円  　　　       10,509,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       57,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,015,295 円　（　　　　　　         6,089 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,335,200 円  
（　　　　　        22,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,122,116 円      
②総費用 2,015,295 円      
③純収益　①－② 8,106,821 円      
④建物等に帰属する純収益 7,335,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 771,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 732,268 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,212 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,580,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐世保 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐世保市田原町１８３番１
 3103000262344-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐世保 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐世保市田原町１８３番１
｢田原町１２－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 331  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,400)
台形
1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所のほか
医院等が混在する商
業地域		 南東8m県道 水道、ガス 左石

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    87 ｍ、南    20 ｍ、北    16 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 左石駅前バス停西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 佐世保市北部に位置する既成の商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、周辺住宅地に対する相対的割安
感により、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部を中心とした商業地域である。需要者の中心は地元を中心とした個人事業者及び法人等であ
る。駅前に展開する近隣商業地域であり、大型店舗に押され気味であったが、周辺住宅地に対する相対的割安感により
需要は回復傾向にある。佐世保市の商業地は取引件数が少なく、取引される価格帯にばらつきがあり、需要の中心とな
る価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は鉄骨造３階建店舗兼共同住宅を想定して試算
したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格
を採用し、収益価格を比較考量して、さらに、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐世保 5-11                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     78,400 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[108.5]		 [100.0]
100		 73,600 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐世保市の商業地については、マンションが
見込める地域において根強い需要がある。



佐世保市北部に位置する既成の商業地域で、
周辺住宅地に対する相対的割安感により需要
は回復基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐世保 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１７

-8		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9.5m市道、
北4m、二方路
１住居

(70,200)
b ２４２９

-38		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４２３

-18		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４１９

-9		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m県道、
北5.5m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,524  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
59,055 		 100
[  83.6]
70,640 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,600 
b (　           ) 
35,594  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
59,739 		 100
[  82.2]
72,675 
72,700 
c (　           ) 
81,921  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,658 		 100
[ 112.5]
73,474 
73,500 
d (　           ) 
85,800  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
84,884 		 100
[ 110.0]
77,167 
77,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,800 円／㎡]  



佐世保 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,122,116 
2,015,095 
8,107,021 
7,335,200 
771,821 		 （　0.9490）
732,458 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,584,213 円　　　　（　     47,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐世保 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層店舗兼共同住宅 210.00 Ｓ3 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   400 ％   400 ％   331 ㎡     24.3 m x   16.4 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２～３階共同住宅（２ＤＫ、１Ｒ）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域の標準的有効率（外階段想定）
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
100.0 
210.00 
1,942 
407,820 		 5.0  2,039,100 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,300 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

 3～ 3		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,300 
234,000 		 1.0  234,000 
1.0  234,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
100.0 
570.00 

875,820 		 2,507,100 
468,000 
⑨年額支払賃料        875,820 円　×　12ヶ月　＝　      10,509,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,509,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       525,492 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,984,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,507,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          468,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         113,951 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,122,116 円　　　　（　        30,580 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４５００５
　　　　-3		 1,300  
(   1,296) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
1,952 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,942 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４９５８８
　　　　-1		 1,317  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,980 
c ２４６５１５
　　　　-1		 1,513  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
1,919 
佐世保 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 530,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,295 円  　　　       10,509,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,015,095 円　（　　　　　　         6,088 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 35 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,335,200 円  
（　　　　　        22,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,122,116 円      
②総費用 2,015,095 円      
③純収益　①－② 8,107,021 円      
④建物等に帰属する純収益 7,335,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 771,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 732,458 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,213 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,584,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐世保 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐世保市田原町１８３番１
 3103000262344-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考