別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出 佐世保 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 佐世保市権常寺町５８５番外 ②地積(㎡) 1,231  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1:6.5 田 住宅団地に近接する農地からなる地域 水道、下水 早岐 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   65 ｍ、西   50 ｍ、南   55 ｍ、北   70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   15.0 ｍ、奥行　約　　   95.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 接面道路はない 交通 施設 梶の川バス停南東方 110m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 佐世保市南部に位置する宅地見込地地域で、市南部の開発素地の需要にも回復の兆しが見られることから、地価 は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      9,340 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部を中心とした市内全域及び周辺市町の宅地見込地地域である。需要者の中心は地元の不動産 業者等が中心である。市南部においてはミニ開発団地を中心とした需要回復の兆しが見られる。宅地見込地は造成の状 況によって取引される価格帯にはばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、控除後価格は、小規模住宅団地の開発を想定し、開発業 者の投資採算性を反映した理論的な価格であるが、試算過程において想定要素を多く含み、開発素地の高低差が大きく 造成工事費が嵩むことから、結果として低位に求められた。以上より、規範性に優る比準価格を採用し、控除後価格を 比較考量し、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,490 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.2 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響も薄れ、長期的には不動産への需 要は利便性及び快適性の優る住宅地とそれが劣る住 宅地との二局化が進んでいる。 佐世保市南部に位置する宅地見込地地域で、市南部 の開発素地の需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他