令和6年1月12日　提出 佐世保 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -41 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市新行江町８３２番３ ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 不整形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が見られ る農地の多い郊外の 住宅地域 南西11m県道 水道 三河内 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   160 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 下牛石バス停　北西方 300m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、三川内地区の農家住宅等の住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。市街化調整区域内 住宅地の需要は弱いが周辺地域の地価上昇の影響を受け、地価は今後は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市の市街化調整区域内の住宅地域で、広域的には類似価格帯の地域に及ぶ。需要者の中心は、地 元在住者や地縁的関係者である。当該地域は市縁辺部の農家住宅地域で、商業施設から離れており利便性はやや劣る。 三河内駅周辺では一時ミニ開発が見られ、近傍の陶磁器関連や工業団地の従事者等からの需要が見込まれたが、新たな 宅地開発は少ない。公法上の規制もあって土地取引が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域 は農家住宅中心の地域で、賃貸市場は発達していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当該地域は、実際 の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準地の 価格等との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [100.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。佐世保 市の不動産需要の回復は、都市部から外周部 へと波及しているが、市の縁辺部等では回復 は遅れている。 市街化調整区域内の住宅地の需要は弱いが、 周辺の住宅地の地価上昇の影響を受け、地価 は概ね底値圏内を脱しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％