令和6年1月12日　提出 佐世保 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -40 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市矢峰町４７２番１ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 、一般住宅が散在す る地域 南西4m市道 水道 泉福寺 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 矢峰バス停南東方 570m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近い山麓の傾斜地に農地、山林のほか戸建住宅が散在する地域で、今後とも現状を維持すると予測 する。農村集落における高齢化の進行の影響は認められるが、地価は下落傾向を脱し概ね底値圏にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市全域の市街化調整区域内の住宅地域で、需要者の中心は当該地域の縁故者にほぼ限定される。市 街化調整区域内の住宅地としては利便施設との接近性は比較的良好であるが、外部からの移入者はほとんど無く農村集 落地域における高齢化の進行、持続的な人口減少等を背景に、需給は弱含みで推移している。市街化調整区域内の土地 取引は特殊事情を含む場合が多く、取引規模も多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域に存する山麓の農家住宅地域であり、自用目的の取引が支配的で、自用戸建住宅が大部分 を占める。市街化調整区域に存する当該地域においては、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は非適用が相 当と判断した。居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [107.3] [100.0] 100 19,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな回復傾向にあるものの、 先行きに対する不透明感も認められる。不動 産に対する需要は郡部や離島などを除き回復 基調にある。 山麓の農家住宅地域においては高齢化や過疎 化が進行しており、住宅地に対する需要は弱 いが、地価は概ね底値圏にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％