令和6年1月12日　提出 佐世保 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -39 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市松山町３６１番 ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる高台の住 宅地域 南東5m市道、南東側道 水道 佐世保 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 俵町バス停北東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市中心部に比較的近い市街化調整区域内の住宅地域で今後も現状維持で推移するものと予測する。市街化 調整区域の規制により需要は限定的だが、周辺地価の上昇に伴い底値圏から上昇基調に転じたものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市内の市街化調整区域及び都市計画区域外の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、対象標準地 周辺の居住者や地縁的関係者がほとんどで外部からの転入者は少ない。佐世保市中心部に近接しているが、市街化調整 区域の行政的要因による規制等から対象標準地周辺での宅地開発はほとんどなく、宅地需要は極めて限定的である。取 引は少なく、地縁的取引など限定的なことから、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅や一般住宅が見られる高台の住宅地域で、自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、賃貸市場 は形成されていないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。比準価格は市街化調整区域内の実際の取引価格に適 正な補修正を施し試算したもので、説得力ある価格である。本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、周辺標準 地価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しつつある。個人消 費は回復しつつあり、観光は回復しているが 、住宅建設は物価上昇の影響が継続している 。 高台にあり街路の系統はやや劣るが市中心部 へは距離的に近い。調整区域内の住宅地に対 する需要は弱いが地価水準は低位となってお り値頃感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％