令和6年1月12日　提出 佐世保 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -37 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 5,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市鹿子前町６５番３ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する傾斜地の 住宅地域 南西6m市道 水道、下水 佐世保 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 鹿子前大芝生広場前バ ス停南方 900m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は一般住宅も混在する市街化調整区域内の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。 利便性は比較的良好で、一定の需要は存するため、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市内の市街化調整区域内の住宅地域で、広域的には類似価格帯の住宅地域に及ぶ。需要者の中心 は、地元在住者等が大半を占める。当地域は、市街化区域に隣接し道路幅員も広めであるため、一定の土地需要が見込 まれる地域で、周辺にはミニ開発の住宅地も散見される。それゆえ、市内の市街化調整区域の中では需要は比較的安定 している。需要の中心価格帯は、土地が標準規模で５００万円～６００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。当 地域は、市街化調整区域内の住宅地域で、自用の戸建住宅が大部分で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は 非適用が相当と判断した。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ 、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,100 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 92.2] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は物価上昇や人手不足の懸念はある が、個人消費や住宅投資等は増加基調、景況 感は改善しており、緩やかに回復している。 当地域は、市街化調整区域内の住宅地である が、災害ハザードエリア外に存し、住環境及 び利便性も比較的良好であるため需要は回復 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％