令和6年1月12日　提出 佐世保 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -36 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 4,340 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市鹿町町鹿町４１８番１ ②地積 　(㎡) 746   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (80,200) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅の中 に農地等が見られる 住宅地域 南東4.5m市道、西側道 水道 江迎鹿町 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 田中バス停南東方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧郡部の農家住宅地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。人口減少と高齢化の進行により需要は弱 いが、低価格帯で周辺で整備中の新規街路への期待感から、地価は今後も微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,340 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鹿町町を中心として周辺市町を含む類似価格帯の住宅地域である。需要者の中心は、鹿町地区の居住者 がほとんどを占め、外部からの転入者は少ない。当該地域は、佐世保市縁辺部の農家住宅地域で、人口の減少傾向から 需要は弱い。しかし、低価格帯で、整備中の新規街路完成への期待感から、地価はわずかながら上昇傾向で推移してい る。取引件数は極めて少なく、その規模等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、低価格帯の住宅地の取引事例が極端に少ないため広範囲の取引事例を採用して求めた。当該地域は、農家 住宅地域で、賃貸の想定は非現実的であるため、収益還元法は非適用が相当と判断した。当該地域は、実際の市場での 取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、当該地域の市場の特性、周辺標準地の価格との均衡、及び 単価と総額との関連にも十分留意し、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。佐世保 市の不動産需要は、都市部から外周部へと回 復は波及しているが、旧郡部や離島では回復 は遅れている。 人口の減少と高齢化の進行から宅地需要は弱 いが、周辺街路が新規に整備中で、完成への 期待感等から、地価はわずかながら上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％