令和6年1月12日　提出 佐世保 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -35 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 1,920,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市江迎町長坂１１７番１９ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 江迎鹿町 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 江迎バス停南東方 310m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 旧江迎町の中心部に近い利便性の良い既成住宅地域である。地域要因に格別の変動は認められないが、今後も人 口減少・少子高齢化・地域の衰退等の影響はあるが、地価は比較的安定して推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江迎町及び隣接市町の圏域である。需要者層は同一需給圏内の居住者であるが、江迎町在住者が中心にな ると見込まれる。公共施設や日用品の購入店舗等、必要最小限の施設は整備されているが、人口減少と高齢化が進行し ており、地域的に活力が失われ宅地需要が弱いのが実情である。住宅地の取引が少なく取引の中心となる価格帯は見出 せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、江迎町内の住宅地の取引が少なく、佐世保市内の旧合併町の住宅地の取引事例より求めたが、市場におけ る実際の取引価格より求めた説得力ある価格である。収益価格は、近隣地域は自用の住宅がほとんどで賃貸市場が形成 されていないため非適用が相当と判断した。したがって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準として、周辺標 準地の価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は回復基調にあり、利便性快適性 等に優る住宅地、中心商業地の需要は増加傾 向にある。 旧郡部の住宅地域で、住宅地に対する需要は 弱いが、利便性、快適性の良好な住宅地の地 価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％