令和6年1月12日　提出 佐世保 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -32 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　坂口　太一   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市有福町４１５６番９ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 早岐 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 有福バス停南東方 200m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市南部の郊外における住宅団地で、今後も現状を維持すると予測する。周辺の分譲住宅地価格との比較に おける相対的割安感から、需要は回復している。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市南部を中心とする住宅地域で、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は、佐世保市内在住 の一次取得者層である。近隣地域は中規模の住宅団地で、周辺の新規分譲物件価格と比較すると値頃感があり、一定の 需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、土地は１７０㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２５００～ ２８００万円台程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地近郊の住宅地域から信頼性のある複数の事例を採用しており、説得力を有する。収益価格は、 近隣地域が戸建住宅団地で賃貸市場が成立していないので試算できなかった。近隣地域は、居住の快適性が重視される 地域で、取引価格を指標に価格決定されるのが通常である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地価格から の検討を踏まえ、さらに当該地域の需給動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [120.5] [102.5] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しており、住宅投資 も増加基調にある。先行きについては、物価 上昇等が個人消費に及ぼす影響を注視する必 要がある。 区画整然とした郊外の住宅団地で、特段の変 動要因はない。割安感から需要が回復してお り、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.5 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％