令和6年1月12日　提出 佐世保 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -301 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市もみじが丘町１３番６ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 日宇 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    85 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 大塔小学校前バス停南 東方 280m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、居住環境及び利便性の良好な住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。周辺の分譲住宅 地と比較して相対的割安感が生じており需要は堅調である。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市の高価格帯の住宅地域であるが、広域的には類似価格帯の地域にも及ぶ。需要者の中心は、市 内在住の一次取得者層である。当該地域は、区画整然とした戸建住宅用の住宅地域で、団地内には商業施設や小学校も 併設されているため、居住環境及び利便性は良好である。また、競合する周辺の分譲住宅地と比較して、相対的割安感 が生じており、需要は高い。需要の中心となる価格帯は、土地は標準規模で総額１，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅用に開発された住宅地域で、自用の建物が大部分である。賃貸市場の成熟の程度は低く、建築コ ストに見合う賃料水準の確保は困難であるため、収益還元法は非適用が相当と判断した。比準価格は、採用した取引事 例に適正な補修正を施し求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。したがって、代表標準地からの検討を 踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,400 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [117.3] [100.0] 100 53,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。観光の 回復、個人消費の緩やかな回復等はあるが、 今後も物価上昇や建設費高騰の影響等に注意 が必要である。 競合する周辺分譲住宅地と比較して相対的割 安感が生じている。居住環境及び利便性の良 好な住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％