令和6年1月12日　提出 佐世保 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -28 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　和江   TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市大潟町６０番３９ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い相浦川背後の住宅 地域 北東4.2m市道 水道、下水 大学 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 朝日ヶ丘バス停南方 300m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、相浦川背後の住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。周辺の住宅地と比較して地価に 割安感が生じており、需要は高まってきている。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市の中価格帯の住宅地域で、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は、市内在住の一次取得 者層である。近隣地域は、相浦川背後の住宅地域で、街路の幅員が４ｍ程度とやや狭めであるが、居住環境及び利便性 は普通程度。周辺の分譲住宅地や既成住宅地と比較して地価に割安感が生じており、需要は高まってきている。需要の 中心となる価格帯は、土地が２２０㎡程度で総額８００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅地域で、自用の建物が大部分である。賃貸市場は未成熟で、建築コストに見合う賃料水準の確保 は困難であるため、収益還元法は非適用が相当と判断した。比準価格は、採用した取引事例に適正な補修正を施し求め た価格で、市場性を反映した実証的な価格である。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準地の価格等 との均衡にも留意のうえ、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,600 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [128.1] [101.0] 100 37,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに回復している。観光の 回復、個人消費の緩やかな回復等はあるが、 今後も物価上昇や建設費高騰の影響等に注意 が必要である。 利便性の高い周辺住宅地の地価上昇による相 対的割安感等から、需要は高まってきており 、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％