令和6年1月12日　提出 佐世保 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -21 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 1,030,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市宇久町平２５２４番３ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (80,240) 1:1.2 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 北東3m市道、背面道 水道 宇久行政センター前停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 佐世保市本土の西方約５５ｋ ｍにある離島内の住宅地域 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 宇久行政センター前バ ス停北東方 90m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。再生エネルギー基地建設は進行中であるが、若年層の島外流出等で 過疎化は進行しており、宅地需要は弱く地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇久島内の住宅地域を中心に、五島列島北部を含む周辺離島の圏域に及ぶ。需要者は宇久島在住者が中心 で外部からの転入者は殆どいない。風力発電、メガソーラーの建設が進んでおり当該事業関連の取引も散見されるが、 新型コロナの影響や島民の反対運動で事業の進捗は遅れている。これを除けば、人口減少と高齢化が顕著なため住宅地 の需要は弱く、取引自体が極端に少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に適正な補修正等を施し求めた価格であり、市場における実際の取引価格より求めた実証 的な価格である。戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分で賃貸市場は発達しておらず収益還元法は適用し なかった。離島の住宅地域にあり取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [100.9] [102.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は先行不透明であるものの緩やかに 持ち直しているが、離島においては人口減少 、高齢化で過疎化が進んでいる。 太陽光発電、風力発電の再生エネルギ－基地 建設が進行中である。漁業環境への影響など の調査も続いている状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.5 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％