令和6年1月12日　提出 佐世保 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -20 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美   TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市大塔町１９３９番３３ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 大塔 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 食品団地入口バス停南 西方 310m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする高台の熟成度の高い住宅団地で、今後も現在の住環境を維持すると予測する。今後の需要 は周辺の分譲住宅団地との競合の影響を受けつつも、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市南部の住宅団地を中心とした市内全域の住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺町在住の １次取得者層である。近年は土地の値頃感もあり、不動産に対する需要は回復傾向にある。利便性に恵まれた住宅団地 であり、周辺の新興分譲住宅団地との競合関係はあるものの、既成住宅地に対する相対的割安感も認められる。土地は 標準規模で７００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、佐世保市南部から中部の主に住宅団地の取引事例を採用して求めた。戸建住宅が地域の標準的使用であり 自用の建物が大部分で賃貸事例は殆ど見当たらず、賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は試算しない。居住の 快適性・利便性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが 一般的と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.5] 100 39,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな回復傾向にあるものの、 先行きに対する不透明感も認められる。不動 産に対する需要は郡部や離島などを除き回復 基調にある。 戸建住宅を中心とする熟成度の高い住宅団地 であり、地域要因に大きな変動はない。近年 では値頃感もあり、需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％