別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐世保 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 -13 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.
鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐世保市下本山町１１６０番１７
 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ郊外の住宅地
域		 北西6m市道 水道 本山

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 本山駅西方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で、地域の熟成の程度が高く、今後も現状を維持するものと予測され
る。過去の長期地価下落による値頃感等から、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市北部の標準住宅地域を中心に市内全域の住宅地域。需要者の中心は、市内および周辺町在住の
一次取得者層である。近隣地域の住宅地価格は、主として市北部の競合不動産の影響を受けるが、過去の地価下落によ
る値頃感、割安感等から、需要は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地が２２０㎡程度で８００万円前後
、新築の戸建物件が２８００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域と価格水準等の類似した住宅地域の取引事例を採用して求めた。戸建住宅が地域の標準的使用で
自用の建物が大部分であり、賃貸市場は未成熟のため収益還元法は非適用が相当であると判断した。居住の快適性を重
視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であると思料
される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐世保 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,600 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[129.9]		 [100.5]
100		 36,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感、売上動向等の景況値は改善している
。供給面での制約等により一部に弱さは見ら
れるが、全体として景気は持ち直している。


地域要因自体に目立った変化はない。長期の
地価下落の結果、需給関係に改善が見られ、
低金利と有利な税制の下で、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐世保 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４２１

-3		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４３０

-9		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
c ２４２８

-2		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.5m道路
、中間画地
１低専

(60,100)
d ９２３２２

-31		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ９２３２２

-20		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西6m市道、
南東6m、角地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
34,055 		 100
[  99.5]
34,226 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
34,400 
b (　           ) 
34,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
36,832 		 100
[  95.1]
38,730 
38,900 
c (　           ) 
35,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
36,197 		 100
[  95.9]
37,745 
37,900 
d (　           ) 
42,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,975 		 100
[ 118.0]
36,419 
36,600 
e (　           ) 
40,254  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
38,958 		 100
[ 105.3]
36,997 
37,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,000 円／㎡]  



佐世保 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域は自己使用の戸建住宅がほとんどで、賃貸需要が乏しく、賃貸市場は未成熟のため、非適用が相当と判
断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐世保 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐世保市下本山町１１６０番１７
 3103000202026-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐世保 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 -13 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.
鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐世保市下本山町１１６０番１７
 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ郊外の住宅地
域		 北西6m市道 水道 本山

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 本山駅西方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市北西部の中規模住宅団地であり、松浦鉄道の本山駅や西九州道の相浦中里ＩＣに近く、利便性が高いことから
、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市北部の平坦地に位置する中価格帯の住宅地域。需要者は一般的な所得層の個人等である。松浦鉄道の本
山駅や西九州道の相浦中里ＩＣに近く、利便性が高いことから、一定の需要が見込まれる。建築費が上昇していること
から、販売価格を抑えるため区画の分割や建物の規模縮小も見られる。需要の中心は土地は８００～１０００万円程度
、新築戸建で２５００～３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己使用の戸建住宅が殆どで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。取引事例比
較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って、取引の実態を反映した比準価格を
採用することとし、代表標準地及び前年標準地価格との検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額との関連等
も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐世保 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,600 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[130.2]		 [100.5]
100		 36,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策等の影響により人口集積地域の
地価は上昇傾向が鮮明になっている。物価高
と人件費高騰により建築費の上昇が顕著であ
る。

本山駅や相浦中里ＩＣに近く、利便性が高い
ことから、地価は緩やかに上昇している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐世保 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１９

-2		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
b ２４２８

-2		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3.5m道路
、中間画地
１低専

(60,100)
c ２４３０

-9		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d ２４３０

-31		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
東3m、角地
１中専

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,911  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,126 		 100
[ 104.6]
34,537 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
34,700 
b (　           ) 
35,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
36,197 		 100
[  94.1]
38,467 
38,700 
c (　           ) 
34,032  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
36,832 		 100
[  98.0]
37,584 
37,800 
d (　           ) 
39,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
38,194 		 100
[ 103.8]
36,796 
37,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,000 円／㎡]  



佐世保 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己所有の戸建住宅が多い地域であり、賃貸需要が少ないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 佐世保 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐世保市下本山町１１６０番１７
 3103000202026-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考