令和6年1月12日　提出 佐世保 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -8 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　大野　敏行   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市小舟町２５番１５ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西6.5m市道 水道 泉福寺 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 泉福寺駅東方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。新興 分譲住宅地等に対する割安感から需要は回復傾向にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐世保市北部地区の住宅地域であり、広域的には市全域に及ぶ。需要者の中心は市内在住の第１次取得者 層である。当該地域は郊外の平坦地に立地する既存住宅地域であり、周辺には分譲住宅地も散見される。新興住宅地に 対する割安感から需要は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地が１５０㎡程度で５００万円前後、新築の戸 建物件で２，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた実証的な価格である。 収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、画地規模も小さく経済合理的な賃貸経営が成り 立たないため収益還元法の適用が困難であった。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格 を標準とし、周辺標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の住宅投資は貸家を中心に増加基調、個 人消費は緩やかに回復しているが、物価上昇 のほか、人手不足感の強まり等、先行きは不 透明である。 特に変動要因は認められないが、新興分譲住 宅地等に対する割安感から既成住宅地の需要 は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％