別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐世保 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 -7 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐世保市清水町１０２番５外
｢清水町４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 477  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(70,200)

2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ閑静な住宅地域
 南東5m市道 水道、ガス、下水 佐世保

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 佐世保市の住宅地域で最高地
価水準を示す地域		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 清水町バス停南東方

180m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、佐世保市中心部への接近性及び住環境の良好な住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。
供給は少ないが潜在的な需要は根強く、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部への接近性及び住環境の良好な高価格帯の住宅地域で、広域的には類似価格帯の地域に及ぶ。
需要者の中心は、市内在住の第一次取得者層であるが、一部買い替え需要者等も見込まれる。当地域は、利便性と住環
境が良好な既成住宅地域で、供給も限られていることから稀少性があり選好性も高い住宅地域である。需要の中心価格
帯は、土地が４５０㎡程度で３０００万円台、新築の戸建物件は５０００万円超である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収
益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに試算されたが、想定的要素も多く相対的に精度
は劣る。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準に、収益価格は参考とし、周辺標
準地の価格等との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐世保 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,400 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 69,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は物価上昇や人手不足の懸念はある
が、個人消費や住宅投資等は増加基調、景況
感は改善しており、緩やかに回復している。


佐世保市中心部への接近性及び住環境の良好
な住宅地域で、その稀少性から需要は根強く
、地価は引き続き上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐世保 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４３０

-8		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.7m市道、
東6.1m、角地
準工

(70,200)
b ９２３２３

-67		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
西4m、東2m、
三方路
１中専

(70,200)
c ２４２８

-3		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
南東6m、
東1.5m、
北西2.5m、
四方路
商業

(100,360)
d ２４２８

-9		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.3m市道
、西2m、
角地
１中専

(80,200)
e ２４２２

-4		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西6.8m私道
、北西4.5m、
角地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,888  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.9]
61,556 		 100
[  78.3]
78,616 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
81,000 
b (　           ) 
60,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
58,752 		 100
[  86.8]
67,687 
69,700 
c (　           ) 
39,052  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  55.5]
71,138 		 100
[ 103.4]
68,799 
70,900 
d (　           ) 
55,200  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
55,038 		 100
[  80.0]
68,798 
70,900 
e (　           ) 
53,410  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.6]
52,031 		 100
[  75.5]
68,915 
71,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -44.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,600 円／㎡]  



佐世保 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,665,507 
1,256,220 
5,409,287 
4,158,340 
1,250,947 		 （　0.9711）
1,214,795 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     25,846,702 円　　　　（　     54,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐世保 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
土砂災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   477 ㎡     31.0 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、２ＬＤＫ（４０㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,430 
286,000 		 1.0  286,000 
1.0  286,000 

 2～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,430 
286,000 		 1.0  286,000 
1.0  286,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

572,000 		 572,000 
572,000 
⑨年額支払賃料        572,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,864,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受が標準的でない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,864,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       343,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,520,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           572,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          572,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         139,273 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,665,507 円　　　　（　        13,974 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４８８９９
　　　　-2		 1,354  
(   1,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,355 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,462 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,430 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４６３４２
　　　　-2		 1,489  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,567 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐世保 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,500 円  　　　　     58,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 205,920 円  　　　        6,864,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,600 円  　　　　     58,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,800 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,256,220 円　（　　　　　　         2,634 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,158,340 円  
（　　　　　         8,718 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,665,507 円      
②総費用 1,256,220 円      
③純収益　①－② 5,409,287 円      
④建物等に帰属する純収益 4,158,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,250,947 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,214,795 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,846,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐世保 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐世保市清水町１０２番５
 3103000065746-0000
2 　佐世保市清水町１０２番８
 3103000065749-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
佐世保 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐世保 -7 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　大野　敏行   TEL.
鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐世保市清水町１０２番５外
｢清水町４－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 477  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(70,200)

2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ閑静な住宅地域
 南東5m市道 水道、ガス、下水 佐世保

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 佐世保市の住宅地域で最高地
価水準を示す地域		 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 清水町バス停南東方

180m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住環境良好な低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部へ
の接近性が良い住宅地の供給は少ないため需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部への接近性が良い高価格帯の住宅地域で、広域的には市内全域を含む。需要者の中心は市内在住
の第１次取得者層である。近隣地域は住環境に優れた行政機関に近い旧来からの閑静な住宅地域である。市中心部への
接近性及び住環境が優れた高価格帯の住宅地は需要はあるが供給が少ない。取引規模にもバラツキがあるが、需要の中
心となる価格帯は土地が４５０㎡程度で３，０００万円前後、新築の戸建物件は５，０００万円超の物件と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた実証的な価格である。
収益価格は投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低めに試算されたが、想定要素も多く相対的に精度が劣
る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、単価と総額との関
連に留意し、需給動向等をも考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐世保 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,400 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.1]		 [103.0]
100		 69,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の住宅投資は貸家を中心に増加基調、個
人消費は緩やかに回復しているが、物価上昇
のほか、人手不足感の強まり等、先行きは不
透明である。

市役所に近い住環境に恵まれた住宅地域であ
る。好立地の住宅地に対する需要は底堅く、
供給が少ないため地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.5
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐世保 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１７

-2		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4m私道、
中間画地
１低専

(60,100)
b ２４１７

-15		 佐世保市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.5m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c ２４１９

-24		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２４２２

-4		 佐世保市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西6.8m私道
、北西4.5m、
角地
１低専

(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
60,114 		 100
[  89.4]
67,242 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
69,300 
b (　           ) 
59,005  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
59,713 		 100
[  73.0]
81,799 
84,300 
c (　           ) 
70,949  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
70,949 		 100
[ 102.5]
69,219 
71,300 
d (　           ) 
53,410  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.6]
52,031 		 100
[  75.5]
68,915 
71,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,600 円／㎡]  



佐世保 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,618,895 
1,254,780 
5,364,115 
4,158,340 
1,205,775 		 （　0.9711）
1,170,928 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     24,913,362 円　　　　（　     52,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐世保 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
土砂災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   477 ㎡     31.0 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、２ＬＤＫ（４０㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,420 
284,000 		 1.0  284,000 
1.0  284,000 

 2～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,420 
284,000 		 1.0  284,000 
1.0  284,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

568,000 		 568,000 
568,000 
⑨年額支払賃料        568,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,816,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,816,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       340,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,475,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           568,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          568,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         138,299 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,618,895 円　　　　（　        13,876 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４４８７７
　　　　-2		 1,149  
(   1,149) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,388 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,452 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４５００５
　　　　-6		 1,150  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,452 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐世保 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 294,500 円  　　　　     58,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 204,480 円  　　　        6,816,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,600 円  　　　　     58,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,800 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,900 円  　　　　     58,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,254,780 円　（　　　　　　         2,631 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,158,340 円  
（　　　　　         8,718 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,618,895 円      
②総費用 1,254,780 円      
③純収益　①－② 5,364,115 円      
④建物等に帰属する純収益 4,158,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,205,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,170,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,913,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐世保 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐世保市清水町１０２番５
 3103000065746-0000
2 　佐世保市清水町１０２番８
 3103000065749-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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