令和6年1月12日　提出 佐世保 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -4 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 9,150,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市小島町４３３番２ ｢小島町２０－４｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の住宅地域 西7m県道 水道、ガス、下水 佐世保 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ県道 交通 施設 高野谷バス停南西方 50m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 斜面地の既成住宅地域で、需要は高くはないが、車両通行可能であることや市中心部に近いことから、一定の底 堅い需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部に近い斜面地に位置する中価格帯の住宅地域。需要者は一般的な所得層の個人等である。地勢が 斜面地であるため平坦地の住宅地に比較すると人気は高くないが、車両通行可能であることや市中心部に近いことから 、一定の底堅い需要が見込まれる。建築費が上昇していることから、販売価格を抑えるため区画の分割や建物の規模縮 小も見られる。需要の中心は土地は８００～１０００万円程度、新築戸建で２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅が殆どで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。取引事例比 較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って、取引の実態を反映した比準価格を 採用することとし、代表標準地及び前年標準地価格との検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額との関連等 も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [101.0] 100 [109.2] [101.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策等の影響により人口集積地域の 地価は上昇傾向が鮮明になっている。物価高 と人件費高騰により建築費の上昇が顕著であ る。 斜面地の既成住宅地域で、需要は高くはない が、市中心部に近いこと等から一定の需要が 見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％