令和6年1月12日　提出 佐世保 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐世保 -2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 9,610,000 円  １㎡当たりの価格 43,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐世保市椎木町２１６番３３ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 大学 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 大学駅南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 佐世保市北西部の平坦地にある既成の住宅団地で、今後も住宅地域として現状を維持すると予測する。長期の地 価下落の結果、値頃感が生じており、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐世保市北西部を中心に価格水準の類似した市内の住宅地域全域。需要者の中心は、市内在住の３０～ ４０代の一次取得者層である。近隣地域は、道路幅員は４ｍとやや狭いが、商業施設が周辺地域に充実しているため利 便性が良く、また、長期の地価下落の結果による値頃感から、需要は緩やかな回復傾向にある。需要の中心となる価格 帯は、土地が２００㎡程度で９００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、佐世保市北西部～北部の価格水準の類似した住宅地域の取引事例を中心に採用して求めた。戸建住宅が地 域の標準的使用で、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。居住 の快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的 と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,600 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.5] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復しつつある。個人消 費は回復しつつあり、観光は回復しているが 、住宅建設は物価上昇の影響が継続している 。 市内中心部のマンションや新興分譲住宅地と の競合はあるが、地価水準が低位となって底 値感があり、需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％