令和6年1月15日　提出 長崎 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 9-5 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市田中町５９２番２ ②地積 　(㎡) 2,555   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 地区計画等 (70,200) 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、倉庫等が建 ち並ぶ流通業務系の 工業団地 北西12m市道、三方路 水道、下水 肥前古賀 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   270 ｍ、南   350 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 肥前古賀 5.5km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 流通関連の事業所や倉庫等が建ち並ぶ長崎市東部地区にある流通業務団地で現状で推移すると予測する。物流量 の増加に伴い、流通業務系用地の需要は好調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の流通関連業務施設等が立地する流通業務団地を中心に県内全域の流通業務系工業地域の圏域で ある。需要者は流通業務や卸売等を経営する長崎県内外の商工業者で、地場の中小企業から全国的規模の企業まで幅広 い。コロナ禍以降流通業務系の需要は伸びており、今後も安定した需要が見込まれる。業種、業態によって規模等が多 様であるため需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は自用の建物を中心とする 流通系の工業団地で賃貸物件がほとんどなく適用できなかった。工業地においては、市場における取引価格を指標とし て価格が形成される傾向が強いため、比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続き、業種別に差異は あるが、工業地需要は回復しつつある。一方 、物価上昇、人手不足、海外情勢など下振れ リスクもある。 流通業務は総じて業績が好調であり需要は底 堅い。隣接地域では新規分譲地が販売中であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％