令和6年1月12日　提出 長崎 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 9-3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.

鑑定評価額 55,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５ ②地積 　(㎡) 1,274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) （その他） 臨港地区 特別用途地区 台形 1:1.2 営業所 Ｗ1 倉庫、営業所、工場 等が混在する地域 北11m道路 水道、下水 長崎 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ道路 交通 施設 柳停南西方 350m 法令 規制 準工 (60,300) 臨港地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小ヶ倉柳ふ頭周辺の流通業、製造業等の倉庫、工場等が見られる工場地域に存する。臨海型工場地に対する需要 は弱いが流通倉庫等は比較的堅調な需要があり、地価は横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市及び隣接町の流通業、倉庫業関連の倉庫、営業所及び工場等が進出する地域である。需要者の中心 は流通業、倉庫業といった流通業務関連の法人、中小造船・製造業関連の工場を経営する事業者等である。小ヶ倉柳ふ 頭周辺の工場地域に存し、臨海型工場地に対する需要は弱いものの、一方で流通業務系の事業所、倉庫等に対する需要 は比較的堅調である。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、対象地は小ヶ倉柳ふ頭周辺の流通業の倉庫、製造業の工場等 が見られる工場地域に存し、自己使用がほとんどで、貸倉庫、貸工場等の需要も乏しく、賃貸市場が未成熟であるため 収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、 さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海型の工業地は基幹産業である造船業の低 迷により需要の回復が遅れているが、内陸型 の流通業務系工業地の需要は堅調に推移して いる。 小ヶ倉柳ふ頭周辺の流通業、製造業等の倉庫 、工場等が見られる地域であり臨海型工場地 の需要は弱いが、流通業務系用途の需要は比 較的堅調に推移。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％