令和6年1月12日　提出 長崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 9-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 229,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西泊町１０１番４２外 ｢西泊町２３－３６｣ ②地積 　(㎡) 11,789   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 土砂災害警戒区域 1:1.2 工場 工場、倉庫等が建ち 並ぶ海岸沿いの工業 地域 北西8m市道 水道、下水 長崎 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   380 ｍ、西   120 ｍ、南   370 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型の工業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 神崎鼻口停南西方 450m 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海型工業地域に対する需要は依然として弱い状況である。地価は依然として下落傾向にあり、今後もこの傾向 は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎県内の工業地域の圏域である。需要者の中心は造船関連の事業者のほか地場の製造業者、倉庫業者 等も含まれる。造船業は県内における基幹産業の１つであったが、中心企業の業績悪化に伴う生産拠点再編等の動きも あり、臨海型工場地に対する需要は総じて低調な状況にあるとみられる。取引件数は極めて少なく、取引される価格帯 もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、適切な事例により試算した実証的な価格である。収益価格は、自社工場が多い地域であり、賃貸市場が未 成熟のため、試算できなかった。自己の事業目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標として価格が決定されるの が一般的である。よって、比準価格を標準とし、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 造船業を中心とした基幹産業の低迷が続き、 先行き見通しも厳しいものがある。流通関連 を除き、工業地需要は弱い。 地域要因に変動はないが、臨海型工業地に対 する需要は弱く先行きも不透明で、地価は下 落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％