令和6年1月12日　提出 長崎 5-21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 5-21 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 330,000,000 円  １㎡当たりの価格 509,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市五島町６番１５ ｢五島町３－１７｣ ②地積 　(㎡) 648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 不整形 1:1.2 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ11 中高層マンション、 営業所等が混在する 商業地域 南7.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 長崎 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 五島町停南東方 150m 法令 規制 商業 (90,500) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 長崎駅周辺開発の影響を受ける地域であるため、店舗・事務所用地としての需要のほかマンション用地・ホテル 用地としての需要が高い。地価は上昇傾向にあり、この傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    509,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              505,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部の商業地域である。需要者は主に地元企業、不動産開発業者等である。長崎駅周辺開発の影 響により店舗・事務所用地としての需要の他、市中心部での住宅需要の高まりからマンション用地としての需要が高く さらに観光旅行や出張等に伴う宿泊客の増加を見据えたホテル用地需要も高い。需要の中心となる価格帯は、画地規模 や業種等により個別性が強く見い出すのが難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的価格で説得力に富む。開発法による価格は分譲単価や開発スケジュール等を想定し て求めた価格であり近時の分譲マンション市況や建設コスト高を反映した価格から試算した結果、比準価格とほぼ均衡 した。近隣地域は店舗・事務所・ホテルなど用途多様なので、想定要素の多い開発法による価格は参考に留め、市場の 実態を反映した比準価格を中心に市場の需給動向や単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    495,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は緩やかに回復している。物価上 昇、企業の人手不足感の強まり、海外経済・ 金融を巡る不確実性の高まりなど先行き不透 明な状況である。 店舗・事務所用地としての需要は弱含みであ るがマンション、ホテル用地としての需要は 高く地価は上昇傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％