別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-201 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.
鑑定評価額 83,000,000 円  １㎡当たりの価格 343,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市桜馬場１丁目１６４番６
｢桜馬場１－２－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗

Ｗ2		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南34m国道 水道、ガス、下水 長崎

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３４ｍ国道 交通

施設		 新大工停北方近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に比較的近く路面電車にも近いなど交通利便性が良い中、近くの市街地再開発事業による複合ビルが完
成し、マンション需要を背景に地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市の幹線道路沿いを中心とした長崎市中心部の商業地域の圏域。需要者の中心は貸店舗・貸事務所ビ
ル等を運営する中小法人等であるが、近年はマンション業者が主である。長崎市の新大工地区周辺の国道沿いの商業地
域で、近くの再開発事業による複合ビルが完成し、顧客の増加など堅調な需要がある。取引される価格帯はまちまちで
需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある商業地の取引に基づき適正に試算されており、取引の実体を反映した実証的価格である。収益
価格は中層の店舗兼共同住宅を想定し試算したが、地域が住宅地的性格を有しているため、店舗について十分な賃料収
入が見込めず、比準価格に比し低位に求められた。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地と
の均衡、市場の需給動向及び単価と総額との関連を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    422,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[105.0]		 100
[121.3]		 [100.0]
100		 343,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    327,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰などの不安要素はあるがコロナ
禍は和らぎ、観光や飲食店も持ち直してきて
おり、都市型マンションに対する需要も依然
として強い。

開業した複合施設の影響もあって背後地人口
の増大、顧客の流入が見られ、周辺において
もマンションや戸建需要が強い状態が続いて
いる。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０

-10		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
中間画地
１住居

(70,280)
b ９２４０９

-21		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c ９２４０９

-12		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西26m国道、
北3.5m、角地
近商

(100,400)
d ９２４０９

-20		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
252,976 		 100
[  74.5]
339,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
340,000 
b (　           ) 
328,787  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
441,808 		 100
[ 129.7]
340,638 
341,000 
c (　           ) 
297,441  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
304,731 		 100
[  88.9]
342,780 
343,000 
d (　           ) 
302,407  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
340,606 		 100
[  90.8]
375,117 
375,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    343,000 円／㎡]  



長崎 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,253,971 
5,477,883 
21,776,088 
18,884,600 
2,891,488 		 （　0.9310）
2,691,975 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     62,604,070 円　　　　（　    259,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 196.00 ＲＣ7 1,372.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   242 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：国道     　  34.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～７階は住宅（２ＬＤＫ・各階３戸・平均専有面積約５８．８０㎡） ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
196.00 
85.0 
166.60 
2,500 
416,500 		 6.0  2,499,000 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
196.00 
90.0 
176.40 
1,800 
317,520 		 1.0  317,520 
2.0  635,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,372.00 
89.3 
1,225.00 

2,321,620 		 4,404,120 
3,810,240 
⑨年額支払賃料      2,321,620 円　×　12ヶ月　＝　      27,859,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,859,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,392,972 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,466,468 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,404,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,810,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         745,664 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,253,971 円　　　　（　       112,620 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５８２９
　　　　-112		 2,267  
(   2,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,963 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,863 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０５８２９
　　　　-109		 2,117  
(   2,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,764 
c ２４０５８２９
　　　　-111		 1,984  
(   1,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,890 
長崎 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,435,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 835,783 円  　　　       27,859,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,439,500 円  　　　　    287,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,477,883 円　（　　　　　　        22,636 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 287,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　   1,372.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,884,600 円  
（　　　　　        78,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,253,971 円      
②総費用 5,477,883 円      
③純収益　①－② 21,776,088 円      
④建物等に帰属する純収益 18,884,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,891,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,691,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,604,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     259,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市桜馬場１丁目１６４番６
 3100000079279-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-201 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.
鑑定評価額 83,000,000 円  １㎡当たりの価格 343,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市桜馬場１丁目１６４番６
｢桜馬場１－２－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1		 店舗

Ｗ2		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南34m国道 水道、ガス、下水 長崎

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３４ｍ国道 交通

施設		 新大工町停北方近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新大工町商店街周辺の国道沿いの商業地域。隣接地域の再開発事業が完了し、今後の期待が高まりつつある。コ
ロナ禍もほぼ収束して不動産需要は堅調であり、地価は上昇傾向にあるものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市中心部の幹線道路沿いの商業地域及び新大工町商店街周辺の商業地域。需要者の中心は、地場企
業のほか全国展開を図る企業も含まれ、マンション開発業者の需要も高い。隣接する地域で再開発事業が完了し、今後
の期待感から、堅調な需要があるものと思われる。商業地の取引は少なく、個別性が強いため、中心となる取引価格は
見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地への投資の低調に伴い、土地価格に見合う賃料が得られていないため、収益価格は比準価格より大幅に低く求め
られた。よって、鑑定評価額決定にあたっては、収益価格は参考に止めて、市場性を適切に反映した比準価格を標準と
し、代表標準地等との均衡、同価格帯の地域の動向、市場の動向等を総合的に勘案し、単価と総額との関連を踏まえて
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    422,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[105.0]		 100
[121.3]		 [100.0]
100		 343,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    327,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 数年続いたコロナ禍も収束を迎え、日本経済
、地域経済は安定的に推移しているが、円安
、物価高等の外的要因による不動産需要の多
様化も見られる。

新大工町再開発事業が完了し、今後の期待感
から、コロナ禍の中ではあるが堅調な需要が
見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０８

-20		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
南東6m、角地
商業

(100,480)
b ２４２５

-8		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.7m市道
、中間画地
商業

(90,400)
c ９２４３４

-8		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
d ９２４３４

-38		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
383,540  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
421,978 		 100
[ 122.1]
345,600 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
346,000 
b (　           ) 
332,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
354,064 		 100
[  95.7]
369,973 
370,000 
c (　           ) 
240,240  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
260,906 		 100
[  84.2]
309,865 
310,000 
d (　           ) 
278,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
307,848 		 100
[  89.3]
344,735 
345,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    343,000 円／㎡]  



長崎 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,253,971 
5,477,883 
21,776,088 
18,884,600 
2,891,488 		 （　0.9310）
2,691,975 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     62,604,070 円　　　　（　    259,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 196.00 ＲＣ7 1,372.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   242 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：国道     　  34.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、上層階共同住宅（各階３戸、平均専有面積５８．８０㎡）を想定 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
196.00 
85.0 
166.60 
2,500 
416,500 		 6.0  2,499,000 
0.0  0 

 2～ 7		 共同住宅
196.00 
90.0 
176.40 
1,800 
317,520 		 1.0  317,520 
2.0  635,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,372.00 
89.3 
1,225.00 

2,321,620 		 4,404,120 
3,810,240 
⑨年額支払賃料      2,321,620 円　×　12ヶ月　＝　      27,859,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,859,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,392,972 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,466,468 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,404,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,810,240 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         745,664 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,253,971 円　　　　（　       112,620 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５３２４
　　　　-1		 1,833  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[110.0]
1,894 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,863 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０７１３２
　　　　-1		 2,056  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,869 
c ２４０８０７９
　　　　-3		 2,043  
(   1,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,857 
長崎 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,435,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 835,783 円  　　　       27,859,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,439,500 円  　　　　    287,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,477,883 円　（　　　　　　        22,636 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 287,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　   1,372.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,884,600 円  
（　　　　　        78,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,253,971 円      
②総費用 5,477,883 円      
③純収益　①－② 21,776,088 円      
④建物等に帰属する純収益 18,884,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,891,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,691,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,604,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     259,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市桜馬場１丁目１６４番６
 3100000079279-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考