別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-16 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.
鑑定評価額 33,900,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市滑石３丁目４９４番１３
｢滑石３－１９－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)
台形
1:2		 医院兼共同住宅

ＲＣ4		 小売店舗、医院等が
建ち並ぶ商業地域
 南西16m県道 水道、ガス、下水 道ノ尾

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 集会所前停西方近接

 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗が集積し通行者が多い地域とは若干離れており繁華性は高くない。但し背後地は需要が安定した住宅街であ
り、現在は前面県道が拡幅工事中で利便性の向上が期待される。よって今後の地価はやや上向きと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市北部及び隣接町の幹線道路やバス通り沿いの商業地域である。需要層は小規模店舗又は事業所を営む地
場の業者が中心である。周辺地域では県道整備により店舗の建替えや新規出店等が見られ、近隣地域は現在拡幅工事中
で今後が期待される。滑石地区の地価水準は住宅地・商業地共に安定的に推移しており、近隣地域周辺でも今後の展開
によっては需要の増大の可能性がある。需要の中心は対象標準地程度の規模の更地なら３千万円台半ばに迫る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似の街路条件の良い事例から求めた実証的な価格である。一方、近隣地域周辺の賃料は現時
点では繁華性が低く、投資採算性に見合う水準ではないのが実状である。このため収益価格は比準価格に比べ低位とな
った。近隣地域周辺の不動産市場では周辺の取引価格を指標に価格が決定されるのが一般的なので、鑑定評価額は代表
標準地の価格との均衡を踏まえ、最近の市場の動向や単価と総額の関連性に留意し、比準価格を以って決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市場でのコロナ禍の影響は既に認められない
が、住宅地・商業地共に以前と変わらず地域
間の需要の強弱は鮮明で地価の二極化傾向は
継続している。

前面県道は拡幅工事中で、対象標準地の東１
５０ｍ付近まではその効果により新規出店等
の動きが見られる。近隣地域も数年後が期待
される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３

-2		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
準住居

(70,300)
b ２４１３

-17		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.8m市道
、北西3m、
北東1m、
三方路
近商

(90,400)
c ２４１４

-5		 西彼杵郡時津町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東24m国道、
南西7.5m、
二方路
準住居

(70,200)
d ２４２７

-2		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14m市道、
中間画地
１住居

(70,300)
e ９２４１２

-10		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.5m市道、
西5m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
228,009  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
215,987 		 100
[ 158.0]
136,701 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
131,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
129,722 		 100
[ 100.8]
128,692 
129,000 
c (　           ) 
119,992  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
110,174 		 100
[  83.7]
131,630 
132,000 
d (　           ) 
138,915  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
143,891 		 100
[ 113.3]
127,000 
127,000 
e (　           ) 
125,176  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
130,163 		 100
[ 101.0]
128,874 
129,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +58.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



長崎 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,290,894 
3,015,125 
11,275,769 
10,593,800 
681,969 		 （　0.9534）
650,189 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     15,120,674 円　　　　（　     58,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 128.00 ＲＣ6 768.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   259 ㎡     12.1 m x   25.1 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し。２～６階は１ルームの共同住宅４戸で、平均専有面積は２８．８０㎡。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 ６階建店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.00 
80.0 
102.40 
2,500 
256,000 		 6.0  1,536,000 
0.0  0 

 2～ 6		 共同住宅
128.00 
90.0 
115.20 
1,680 
193,536 		 1.0  193,536 
2.0  387,072 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
768.00 
88.3 
678.40 

1,223,680 		 2,503,680 
1,935,360 
⑨年額支払賃料      1,223,680 円　×　12ヶ月　＝　      14,684,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     678.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,684,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       734,208 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,949,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,503,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,935,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         317,157 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,290,894 円　　　　（　        55,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０６５１６
　　　　-4		 1,535  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,706 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０６５１７
　　　　-1		 2,175  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,673 
c ２４１０１７０
　　　　-1		 2,926  
(   2,911) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[150.0]
1,773 
長崎 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 440,525 円  　　　       14,684,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,015,125 円　（　　　　　　        11,641 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　     768.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,593,800 円  
（　　　　　        40,903 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,290,894 円      
②総費用 3,015,125 円      
③純収益　①－② 11,275,769 円      
④建物等に帰属する純収益 10,593,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 681,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 650,189 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,120,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市滑石３丁目４９４番１３
 3100000332902-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-16 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.
鑑定評価額 33,900,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市滑石３丁目４９４番１３
｢滑石３－１９－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 259  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)
台形
1:2		 医院兼共同住宅

ＲＣ4		 小売店舗、医院等が
建ち並ぶ商業地域
 南西16m県道 水道、ガス、下水 道ノ尾

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 集会所前停西方近接

 法令

規制		 準住居
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 長崎市北部地区の県道沿いの商業地域で現状維持で推移すると予測する。供給量が限定的で希少性が高く、需要
も底堅い。コロナ禍の影響は完全に払拭されており、地価は再び上昇傾向を強めつつある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部地区の商業地域を中心として、長与町・時津町の商業地域にも及ぶ。近隣地域は交通量が比較
的多い県道沿いではあるが、当該県道は現在拡幅工事中であり、完了後の流動性の向上が期待される。需要者は地場の
個人商店主、企業のほか、全国展開のロードサイド型店舗も含まれる。需要の中心となる価格帯は需要者の業態等によ
って画地規模が多様で個別性が強く見出せないが、近隣地域の標準規模の土地で４０００万円弱と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算さ
れたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザ
ーの需要が強いものと思料される。以上から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏ま
え、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響からは観光・飲食街も含め完
全に脱したものとみられる。地価は２極化の
方向にあり地域間等の格差は拡大を強めてい
る。

前面県道は拡幅工事中で工事が完了している
箇所においては新規出店の動きが見られる。
対象地付近の工事完了は少し先になるが完了
後が期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２４１１

-121		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.5m市道、
西5m、角地
近商

(100,300)
b ２４１３

-9		 西彼杵郡時津町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東24m国道、
南西7.5m、
二方路
準住居

(70,200)
c ９２４１１

-135		 西彼杵郡時津町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25.5m国
道、北16m、
二方路
準住居

(70,200)
d ９２４１１

-136		 西彼杵郡時津町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西20m国道、
北5m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,176  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
130,163 		 100
[ 101.0]
128,874 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
94,377  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
87,856 		 100
[  68.9]
127,512 
128,000 
c (　           ) 
85,133  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
82,538 		 100
[  71.9]
114,796 
115,000 
d (　           ) 
112,400  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,896 		 100
[  83.3]
140,331 
140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



長崎 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,205,394 
3,012,590 
11,192,804 
10,593,800 
599,004 		 （　0.9534）
571,090 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     13,281,163 円　　　　（　     51,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 128.00 ＲＣ6 768.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   259 ㎡     12.1 m x   25.1 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸し。２～６階１ＬＤＫの共同住宅３戸で、平均専有面積は３８．４０㎡ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 ６階建の店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.00 
80.0 
102.40 
2,600 
266,240 		 6.0  1,597,440 
0.0  0 

 2～ 6		 共同住宅
128.00 
90.0 
115.20 
1,650 
190,080 		 1.0  190,080 
2.0  380,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
768.00 
88.3 
678.40 

1,216,640 		 2,547,840 
1,900,800 
⑨年額支払賃料      1,216,640 円　×　12ヶ月　＝　      14,599,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     678.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,599,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       729,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,869,696 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,547,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,204 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,900,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         311,494 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,205,394 円　　　　（　        54,847 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０６４４６
　　　　-5		 1,511  
(   1,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,778 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,699 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０６４４６
　　　　-10		 1,649  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,736 
c ２４０７３６２
　　　　-2		 1,957  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,631 
長崎 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 805,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 437,990 円  　　　       14,599,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       79,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,368,500 円  　　　　    161,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       161,000 円  　　　　    161,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,012,590 円　（　　　　　　        11,632 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 161,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　     768.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,593,800 円  
（　　　　　        40,903 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,205,394 円      
②総費用 3,012,590 円      
③純収益　①－② 11,192,804 円      
④建物等に帰属する純収益 10,593,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 599,004 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 571,090 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,281,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市滑石３丁目４９４番１３
 3100000332902-0000
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備考