別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-14 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 446,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市宝町７９番
｢宝町５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1.2:1		 事務所兼店舗

ＲＣ4		 事務所、店舗等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南西36m国道 水道、ガス、下水 長崎

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 宝町停北西方

110m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 将来的にスタジアム建設等で地域の状況や相対的位置は変化すると見込まれるが、商業地としてよりも、マンシ
ョン用地としての需要が強い。地価は上昇傾向にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    446,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、店舗・事務所ビルの存する圏域である。需要層は地場企業の外、マンションデベロッ
パーの需要が強くなっている。中低層のオフィスビル等が建ち並ぶが、オフィスの空室率は高く、採算は厳しい。しか
し、類似地域におけるマンション需要は高く、近隣地域においても同様である。地価は、ジャパネット主導の再開発の
影響で上昇傾向にある。画地規模や価格帯は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、建築費の高騰により、投下資本に見合う賃料収入が見込めない等により、比準価格に対して低位に試算さ
れたものと思料する。現在の市場下においては賃貸投資物件としての需要よりも、自用目的のエンドユーザーの需要が
強いものと思料する。よって、比準価格を標準とし、収益価格も斟酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給
動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    786,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[180.6]		 [100.0]
100		 450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 数年続いたコロナ禍も収束を迎え、日本経済
、地域経済は安定的に推移しているが、円安
、物価高等の外的要因による不動産需要の多
様化も見られる。

西九州新幹線の長崎駅側の出口に位置してお
り、長崎駅北側の地域の需要も旺盛であり、
スタジアム建設予定地も近く、地価は上昇傾
向を強めている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０８

-14		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
b ２４０８

-20		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
南東6m、角地
商業

(100,480)
c ２４１０

-3		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
商業

(90,390)
d ９２４３４

-7		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、東6m、
角地
商業

(100,390)
e ９２４３４

-39		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西26m市道、
南西45m、
角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
441,795  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
452,398 		 100
[ 100.3]
451,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
451,000 
b (　           ) 
383,540  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
421,978 		 100
[  94.5]
446,538 
447,000 
c (　           ) 
271,354  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
289,817 		 100
[  66.5]
435,815 
436,000 
d (　           ) 
432,028  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
416,685 		 100
[  93.6]
445,176 
445,000 
e (　           ) 
695,694  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.6]
653,304 		 100
[ 147.0]
444,424 
444,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 +11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    446,000 円／㎡]  



長崎 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,861,164 
4,173,500 
16,687,664 
13,818,000 
2,869,664 		 （　0.9310）
2,671,657 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     62,131,558 円　　　　（　    233,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ5 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   267 ㎡     18.5 m x   14.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上は共同住宅各３戸（２ＬＤＫ、平均専有面積５６．７㎡） ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
70.0 
140.00 
3,000 
420,000 		 6.0  2,520,000 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
200.00 
85.0 
170.00 
2,000 
340,000 		 1.0  340,000 
2.0  680,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
82.0 
820.00 

1,780,000 		 3,880,000 
2,720,000 
⑨年額支払賃料      1,780,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,360,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     820.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,360,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,068,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,292,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,880,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,720,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         532,304 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,861,164 円　　　　（　        78,132 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５３２４
　　　　-1		 1,833  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
2,083 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０７１３２
　　　　-1		 2,056  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,056 
c ２４０８０７９
　　　　-3		 2,043  
(   1,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,043 
長崎 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 640,800 円  　　　       21,360,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      277,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,785,000 円  　　　　    210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,173,500 円　（　　　　　　        15,631 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,818,000 円  
（　　　　　        51,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,861,164 円      
②総費用 4,173,500 円      
③純収益　①－② 16,687,664 円      
④建物等に帰属する純収益 13,818,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,869,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,671,657 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,006 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,131,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     233,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市宝町７９番
 3100000101699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-14 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 446,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市宝町７９番
｢宝町５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1.2:1		 事務所兼店舗

ＲＣ4		 事務所、店舗等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 南西36m国道 水道、ガス、下水 長崎

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 宝町停北西方

120m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 Ｖ・ファーレン長崎の新スタジアム建設が進捗中で近隣地域を含む周辺地域は状況が変化する可能性がある。現
在は店舗、事務所用地としてよりもマンション用地としての需要が強い。地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    446,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の街路条件の良好な商業地域である。需要層は地場企業が中心であるがマンション開発業者の需
要が強まっている。現在の中低層オフィスビルや店舗では空室も見られ、事業用建物敷地としての需要はやや弱いがマ
ンション用地の需要は旺盛である。近くでＶ・ファーレン長崎の新スタジアム建設が進捗中で今後は近隣地域の状況等
が変化する可能性がある。顕在化した事例価格はバラツキが大きく需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的価格で説得力に富む。収益価格は標準地にＲＣ５階建て中層店舗兼共同住宅を建設
し、賃貸することを想定して試算したが投下資本に見合う賃料収入が見込めない上、建設費の高騰もあって比準価格よ
り低位に試算されたと判断する。当該地域は不動産経営目的の投資物件の需要より自用目的の需要が強いと判断し、比
準価格を標準に市場の需給動向を考慮し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    786,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[183.8]		 [100.0]
100		 442,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は緩やかに回復している。物価上
昇、企業の人手不足感の強まり、海外経済・
金融を巡る不確実性の高まりなど先行き不透
明な状況である。

マンション用地の需要が旺盛で、Ｖ長崎の新
スタジアム建設（進捗中）もあり、地価は上
昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４２７

-1		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東27m国道、
中間画地
近商

(90,400)
b ２４１０

-3		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
商業

(90,390)
c ２４２６

-39		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
北2.6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ９２４０８

-71		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
336,098  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
342,820 		 100
[  76.2]
449,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
450,000 
b (　           ) 
271,354  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
289,817 		 100
[  67.9]
426,829 
427,000 
c (　           ) 
292,997  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
291,559 		 100
[  68.9]
423,163 
423,000 
d (　           ) 
460,605  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
479,950 		 100
[ 107.8]
445,223 
445,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    446,000 円／㎡]  



長崎 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,696,909 
4,183,960 
16,512,949 
13,883,800 
2,629,149 		 （　0.9310）
2,447,738 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     56,924,140 円　　　　（　    213,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 200.00 ＲＣ5 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   267 ㎡     18.5 m x   14.5 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、上層階は共同住宅（各階３戸、２ＬＤＫ） ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅としては標準的仕様
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
200.00 
70.0 
140.00 
2,900 
406,000 		 5.0  2,030,000 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
200.00 
85.0 
170.00 
2,000 
340,000 		 1.0  340,000 
2.0  680,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
82.0 
820.00 

1,766,000 		 3,390,000 
2,720,000 
⑨年額支払賃料      1,766,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,192,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     820.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,192,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,059,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,132,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,390,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,205 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,720,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         532,304 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,696,909 円　　　　（　        77,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０７３６２
　　　　-2		 1,957  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,957 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０５３２４
　　　　-1		 1,833  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
2,083 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長崎 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,055,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 635,760 円  　　　       21,192,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      277,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,793,500 円  　　　　    211,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       211,000 円  　　　　    211,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,183,960 円　（　　　　　　        15,670 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 211,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,883,800 円  
（　　　　　        51,999 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,696,909 円      
②総費用 4,183,960 円      
③純収益　①－② 16,512,949 円      
④建物等に帰属する純収益 13,883,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,629,149 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,447,738 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,924,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     213,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市宝町７９番
 3100000101699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考